월세혁명

일시 : 2017.1.14

제목 : 월세 혁명

저자 : 조영환

책 속 문구 : 

목표 개수를 빨리 채우려고 열심히는 하되 무리하지 말아야 하며, 무피투자의 함정에 빠지는 일은 결코 없어야겠습니다. 항상 시세, 임대수익 등을 철저히 알아보고, 미리 수익률을 계산하여 입찰가를 산정함으로써 싸게 낙찰 받으려는 노력을 해야만 합니다.

임대사업자를 낸 후 10년 이내 -현행 5년-에 팔면 형사고발 됩니다.

즉, 적은 금액으로 많은 물건들을 소유해, 이자 대비 월세 수익을 많이 올리기 위해서는 빌라가 최상의 부동산입니다.

그리고 대출이자는 고작 몇 천원, 몇 만원이라도 절대 연체가 되지 않도록 잘 체크하시기 바랍니다. 변동금리는 금리가 내려갈 때도, 올라갈 때도 있습니다. 그런데도 여류롭지 않은 금액을 자동이체 시켜놓는다면, 겨우 몇 천원 때문에 연체가 되는 상황이 벌어질 수도 있습니다. 그것을 이유로 대출은행에서 금리를 올리는 경우도 생기니 다시 한 번 주의하시기 바랍니다.

이마저도 귀찮다면 세입자와 계약을 할 때 임대차 계약서의 특약사항으로 '현 상태대로 계약을 하며 큰 비용을 수반하지 않는 보수는 사용자 원칙에 따라 세입자가 해결한다'라는 문구를 넣어주시면 도움이 될 것입니다.

다시 한 번 강조하자면 어디에 투자하시든 수익률만 빵빵하면 됩니다. 빌라 투자의 경우는 수리, 월세 단절, 세입자와의 갈등 등 귀찮은 일이 많음은 각오해야 하니 본인의 투자 자금과 성향, 각자의 위치에 맞춰 투자 방향을 선택하시기 바랍니다.

빌가 경매의 주의할 점

1) 벽돌조는 낙찰 받지 않는다.

2) 좁은 골목 안의 빌라는 낙찰 받지 않는다.

3) 높은 곳의 빌라는 피한다.

4) 가파른 언덕의 빌라는 낙찰 받지 않는다.

5) 가능한 네모난 구조의 빌라만 낙찰 받는다.

6) 외벽에 금이 많이 간 빌라는 낙찰 받지 않는다.

7) 반지하는 낙찰 받지 않는다. (1층같은 반지하는 괜찮다.)

8) 5층의 빌라는 낙찰 받지 않는다.(가능한 2,3층)

9) 햇볕이 들어 오지 않는 빌라는 낙찰 받지 않는다.

10) 기찻길 옆 빌라는 가능한 낙찰 받지 않는다.

11) 도시가스인지 확인한다.

유대인들에게는 '후츠파(chutzpah)'정신이란 것이 있다. 후츠파란 히브리어로 '뻔뻔함', '담대함', '저돌성' 등을 의미하는 단어다. 전문가들은 유대인들이 이 후츠파 정신을 이루는 요소로 '형식의 타파', '위험의 감수', '목표지향성', '끈질김', '실패로부터의 교훈', '끊임없는 질문' 등을 꼽는다. 이러한 자세가 유대인 기업가들을 다른 민족의 사업가들과 차별화시킨다는 설명이다.

주식에 투자할 때 가장 먼저 생각해야 하는 것도 타이밍입니다. 경기가 바닥이고 시장분위기가 살아나는 추세여야 합니다(경기 분석). 그 다음 어떤 분야나 업종이 먼저 살아나고 선도할 수 있는 가를 살펴본 다음 그 업종 중에서 앞으로 가장 잘 나갈 기업을 골라야 합니다(기본적 분석). 다음으로 보아야 하는 것이 차트나 재무 재표 등 보조 지표를 살펴보는 것이 주식투자의 정석입니다(기술적분석).

좋은 주식과 부동산은 일정하게 배당과 임대수익을 줍니다. 금리가 점점 싸지고 있으니, 배당과 임대수익도 점점 커질 것입니다. 그러다 보면 가격 자체도 오릅니다. 간단한 이치입니다. 적은 양도차익을 노리고 단타치려다, 물려서 고생하느니 좀 좋은 주식이나 부동산에 묻어 두는 장기투자가 마음 편하고 건강에도 좋습니다.

그렇기에 인적 네트워크를 형성해 놓으시는 데 주저하시면 결코 성공투자하기 어렵습니다. 오프라인 강의와 모임에도 열심히 나가시기를 추천하는 이유입니다. 많은 투자자들과 좋은 관걔를 형성하시기 바랍니다.

마음껏 집을 둘러보고 계약하는 일반 매매와 달리 경매는 집을 제대로 파악할 수 없습니다. 그러므로 경매는 보수적으로 입찰을 해야 합니다.

"되면 좋고 안되면 말고!"

어차피 평생 할 경매이니 경매장 분위기에 휩싸여 내지르지 마시고 소신껏 입찰해 보세요. 대신 꾸준히 입찰하시고 낙찰을 못 받는다고 쉽게 포기하지 않으시면 됩니다. 좀 남기자고 경매하는 거지 무조건 낙찰 받자고 경매하는 것은 아니지 않습니까?

저는 이런 노후를 꿈꾸는데, 여러분께서는 어떤 노후를 꿈꾸시나요?

그저 꿈만 꾸시나요?

어떤 꿈을 꾸시더라도 미리 준비를 해야만 합니다. 준비되지 않은 노후는 재앙이 될 수 있습니다. 은퇴, 노후, 이 '넘치는 자유시간'이 정말 하고 싶은 일을 할 수 있는 행복한 시간이 될 것이냐, 아니면 재앙이 될 것이냐는 지금부터 여러분들이 준비하는 것에 따라 달라질 것입니다.

투자를 하시는 분들은 항상 멈출 줄 알아야 하며, 늘 현금 수입이 있는 것에 투자해야 합니다. 그래야 모든 위험에서 벗어날 수 있습니다. 나이 들어 휘청거리면, 다시 일어설 돈과 용기도 없을 뿐더러 기운도 없습니다. 게다가 건강도 극도로 악화됩니다. 100세 시대의 노후에는 될 수 있으면 버는 것보다 지키는 데 역점을 두어야 합니다.

이것이 대부분의 재테크 책에서 내 집 마련을 최우선으로 이야기하는 이유입니다. 가능한 빨리, 내 집을 마련하겠다는 목표를 꼭 이루시길 바랍니다. 집 값이 상승하리라 예상하지만 오르든 떨어지든 신경쓰지 말고 그저 가족들의 편안한 잠자리를 위하여.

제가 감히 말하지만 일반적인 경매 책 열 권 읽으시는 것보다 한 건 낙찰 받아 처리해 보시는 것이 경매 실력을 쌓는 데 훨씬 좋습니다. 경매도 결국 과정보다는 결과가 중요합니다. 결과, 즉 낙찰을 받아야 수익이 결정되기 때문입니다. 올해 꼭 한 건 이상씩은 낙찰 받아 제가 제시한 방법이 맞는지 검증해 보시기 바랍니다.

수익은 임장에서 결정이 난다는 말이 그래서 생겨난 것 같습니다. 여러분들도 같은 실수를 되풀이 하지 않으시려면 임장을 꼼꼼히 하고, 명도 등 제반 사항에 대하여 미리 계획하고 수정해 가며 리스크에 대한 비용을 계산해야 합니다. 이 금액을 반영해 입찰한다면 성공적인 투자가 될 것입니다.

즉, 임대차계약서를 작성한 사람이 대항력을 잃더라도 가족 중 한명이라도 대항력을 유지한다면 가족전체가 대항력이 있고 확정일자를 받았고 배당신청을 하였기에 우선 배당이 됩니다.

경매에서 말소기준권리보다 앞선 선순위 가등기나 가처분은, 낙찰을 받고 소유권을 이전했음에도 불구하고 가처분권자가 소유권이전청구소송이나 소유권이전등기말소소송에서 승소를 한다면 소유권을 뺏길 수도 있어서 조심해야 할 물건 중 하나입니다.

앞으로는 입찰하는 당일까지도 긴장을 늦추면 안 될 것 같습니다. 특수물건 등은 입찰 당일에 법원 물건접수 현황을 체크하는 버릇을 길러야 할 거 같네요. 요즘 들어 유치권 등 권리신고를 입찰 전날 하는 게 유행인지 자주 눈에 띱니다. 심지어 가족인데도 전날 권리신고를 하더군요.

임의경매는 대부분 은행권의 담보권(근저당권, 전세권 등)에 의한 경매를 신청하는 것이고, 강제경매는 집행권원에 의거한 경매 절차입니다. 즉 판결문, 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 이행권고결정, 공저증서 등에 의해 경매를 신청하였다면 이는 강제경매입니다. 자세한 설명은 다른 책을 통해 공부하시길 바라고 중요한 것은, 강제경매는 최고가매수신고인(흔히 낙찰자)이 있은 연후에 경매를 취하하고자 할 때에도 반드시 최고가매수인의 동의 내지는 소송을 통해 강제경매를 취소시키는 절차를 거쳐야 하나, 임의경매인 경우에는 최고가매수신고인의 동의가 없을 경우, 돈을 변제한 후 개시결정에 대한 이의 등으로 경매 절차를 취소시킬 수 있다는 차이점이 있습니다.

2013년에 '경매 들어 갈 집을 월세없이 보증금만 내고 살고 있는 행위가 사해행위'라고 대법원에서 판결이 난 후에 소액임차금만 있는 물건이 세입자 보증금을 배당 시 배당배제가 들어오는 추세입니다. 얼마 전 인천의 장애인이 분신자살을 한 이유이기도 합니다.

우선 열쇠를 번호키로 바꾸고 먼저 칠을 합니다. 그리고 몰딩, 도배장판, 화장실과 타일, 전등, 싱크대, 블라인드까지 설치하고 마지막에는 청소입니다. 순서가 뒤바뀌어서 다 된 다음 눈에 거슬린다고 나중에 칠을 한다거나 하면 엉망이 되고 힘이 들 뿐만 아니라 비용이 이중으로 들어가느 주의하시기 바랍니다. 그리고 가장 중요한 것은 스위치, 문짝, 전등, 블라인드 등 모든 필요한 물품들을 인터넷으로 신청할 때 배송지를 수리할 집으로 하는 것입니다. 택배가 전화하면 비번 알려주시고 넣어놓으라고 하시고 도배아저씨에게 몇 만원 더 주시고 달아달라고 하시면 저렵하고 쉽게 집수리를 하실 수 있습니다.

월세를 두 달만 안내면 계약해지를 알리는 내용증명을 바로 보내면 됩니다. 그 내용은 임대차계약서 5조에 잘 나와 있습니다. 두 달만 연체하면 해지된다고... 

우리가 경매를 하는 목적은 수익을 내기 위함이지, 결코 전 소유주나 세입자를 내보내기 위함이 아닙니다. 그러기 위해서는 지출을 최소한으로 줄여야 수익이 커집니다. 따라서 저는 낙찰을 받게 되면 세입자나 소유주를 구분하지 않고 보증금 얼마에 월세 얼마의 조건으로 임대할 계획이라는 것을 미리 안내문으로 알립니다. 즉 '월세로 계약하려면 이렇게 해라'입니다. 굳이 번거롭게 다른데 가서 월세 계약하느니 나와 계약을 하자는 것입니다. 본인도 이사비와 중개수수료를 아낄 수 있고 수고를 덜어 서로가 이익입니다.

부동산경매 점유자 유의 사항 (289p)

2. 각종 공과금 부담책임 : 모든 공과금은 수익자 부담의 원칙에 따라 사용한 사람의 책임이며 이사하는 날까지의 비용은 모두 거주하는 사람들이 부담하여야 합니다.

3. 주택이나 기물이 파손, 훼손, 분실 : 경매로 인수한 주택에 파손, 훼손, 분실이 있는 경우 현점유자는 이에 대한 민사적, 형사적 책임을 지게 됩니다.

-정당하게 법원 매각으로부터 취득한 부동산에 관하여 내부에 귀속된 싱크대, 냉장고, 샤시, 보일러, 신발장, 욕조, 변기(비데포함), 현관문, 베란다, 마루바닥 등과 같이 벽이나 콘크리트에 부착되어 있던 것들은 종물 또는 부합물로서 민법 제358조 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다"라는 조항과 동법 제100조 "종물은 주물의 처분에 따른다"라는 조항과 대법원판례 83마469 "등기부상의 표시 없는 부합물, 종물에 대한 경락허가결정에 따라 모두 적법하게 경락인이 소유권을 취득한다"는 조항에 근거 모두 낙찰자의 소유입니다. 따라서, 부동산 명도시 부동산에 예속된 부속물을 하나라도 손괴, 적출 또는 소유 이동할 경우 "기물손괴죄", "절도죄", "강제집행면탈죄" 등으로 처벌될 수 있습니다.

4. 이사비 여부 : 흔히 경매당한 소유자나 세입자들이 이사비를 언급하는 경우가 많은데 낙찰자가 이사비를 부담할 아무런 이유가 없습니다. 과거에 사람을 내보내려면 많은 시간(6개월~1년)과 비용이 들다보니 소송보다 당사자간 합의를 통한 해결과정에서 이사비라는 것이 발생하였는데 2002.07 새 민사집행법 시행으로 지금은 1개월이면 인도명령을 통한 강제집행이 가능하고 비용도 저렴하여 더 이상 이사비를 통한 해결이 불필요하게 되었습니다. (중략)

-정당한 권리 없는 불법 점유인(주택 소유권 이전 이후에 거주하는 사람들/세입자도 소유권이전 된 이후부터는 불법점유인에 해당됨)이 소유자에 대하여 부당하게 금전을 요구하거나 또는 부당한 요구 사항을 강요하는 경우 이는 "공갈, 협박죄"에 해당하며 정당한 권원 없이 주택을 비워지지 않는 경우 "권리행사방해죄"에 해당되어 형사적으로 문제될 수 있습니다.

5. 명도지연에 따른 책임 : 점유자(세입자 또는 전소유자가)가 정당한 권리 없이 집을 비워주지 않을 경우 형사문제와 별도로 민사책임을 지게 됩니다. 강제집행이 있을 경우 그 비용 및 월세(주택점유사용료/현재 전세금*연 20%/12개월)를 부담하여야 하고 명도지연에 따른 별도의 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다.

-이러한 비용은 점유인의 급여, 가재도구 등에 대한 차압이나 세입자의 배당금을 압류하여 충당하게 됩니다.

6. 부동산의 명도인정 : 부동산을 명도함에 완전하게 인정되려면 1. 제반 공과금의 정산 2. 해당 주택의 변경, 훼손, 분실 비품의 원상 복구 3. 소유물의 완전한 반출 4. 관련 쓰레기 및 폐기물 처리 5. 주택 내, 외부 열쇠의 인도가 있을 경우 유효가고 적법한 명도로 인정되는 것입니다.

느낀 점 :

경제적 자유를 누리며 자신이 하고 싶은 일을 마음껏 하는 세상. 이런 세상을 누구나 원하고 그릴 것이다. 100세 시대에서 40대에 은퇴해야하는 우리는 간혹 쓸데없이 오래산다는 투정을 부리며 노인 빈곤율이 높은 이 시대를 걱정한다. 아마 모두 일할 수 없을 때에 수입에 전전하지 않고 자신이 원하고 꿈꾸는 일을 하기 위해 경제적 자유를 누리고 싶을 것이다. 이 책은 경제적 자유를 누리는 많은 방법 중에 부동산 임대 수입을 통해 경제적 자유를 추구하기를 권한다. 더 나아가 현재 제테크란 것을 할 돈은 없으나 마음만 가득한 사람들을 위해 경매를 통한 무피 투자를 권한다. 이제까지 내가 보아온 부동산 책들과 가장 큰 차이점이 이 부분이다.

흔히들 경매라고 하면 불쌍하고 힘들게 사는 사람들을 거리고 내모는 악덕 스크루지 영감을 떠올린다. 하지만 실상을 들여다보면 실제 어려운 분들이 살고 있는 집도 있지만, 일부러 세금을 안내거나 무리한 사업 확장 혹은 담보 대출을 했으나 다 못갚은 경우에 빚 탕감을 위해 집을 경매에 내 놓는 경우도 있을 것이다. 저자는 어려운 사람들에게 모진 말을 하며 내몰아야 하는 그런 집은 안해야 한다고 한다. 또한 조폭들이 위시하며 생명의 위험을 느끼게 만드는 그런 집 또한 안해야 한다고 한다. 이런저런 어려움이 있는 곳들은 하지 않고 간단하고 쉬운 곳을 하여 단돈 몇십 만원이라도 이득을 볼 수 있는데 왜 안하는 거냐고 되려 반문한다. 몇십 만원이 모이고 모여 우리가 경제적 자유로 향하는 길이 될 수 있는데도 부정적인 것만 보고 노력도 안하며 어떻게 경제적 자유를 외치냐고 묻는 것 같다.

이러한 깨우침 외에도 실제 사례들과 필요한 법과 판례, 제도 등에 대해서 자세히 설명하고 있고, 집수리나 명도 등의 부분에서는 자신만의 노하우를 아낌없이 공개하고 있다. 명도의 경우 여러 상황에 대한 대처 방안이나 실제 사용된 금액, 세입자와 협상 비결 등이 나와 있으며, 집 수리의 경우에도 수리 과정이나 페인트칠 등 직접 손수하여 비용 절감할 수 있도록 자신 만의 비법이 대거 공개된다. 개인적으로 현재까지 보아온 부동산 책 중에서 이 책이 독보적인 부분은 내용 증명이나 법원 신청서 등에 대해서 다른 책들은 제출해야함 등으로 간단히 끝나지만, 이 책은 실제 내용과 문구들을 전부 자세히 보여준다. 괜히 책이 큰게 아니다 싶었고, 레시피만 알려준다고 요리를 할 수없는 수준의 왕초보에게는 간절했던 부분이다.

저자가 강조하는 많은 내용 중에 경험과 인적 네트워크 빼고는 이 책을 통해서 경매 및 사후처리까지 지식적인 부분에 있어서 다 파악할 수있는 것 같다.

삶에 적용할 점 :

실제로 경매 사이트라도 들어가 볼 것과 인적 네트워크를 위해 카페라도 가입해보자.