앞으로 10년, 대한민국 부동산

일시 : 2019.03.20

제목 : 앞으로 10년, 대한민국 부동산

저자 : 김장섭

책 속 문구 :

결론을 말하자면, 앞으로 자식들에게 물려줄 것은 재건축이나 재개발이 가능한 주택이나 상가여야 한다. 서울의 강남이나 역세권이 될 터이다. 토지도 괜찮다. 공실의 위험이 없고 대를 이어간다 하더라도 슬럼화될 가능성이 없다. 임야건 농지건 끊임없이 재생된다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "사업성 없는 노후 아파트는 탈출 전략이 없는 게 사실"이라고 말했다. _2017년 3월 29일자 조선비즈

그래서 주식은 항상 현재 돈을 벌고 있는가가 중요하지 않다. 돈을 벌지 않더라도 미래에 이 기업이 어떤 일을 할 수 있는가가 더 중요하다. 그게 아니라면 현재 엄청난 배당을 줘야 한다.

그리고 자본주의에 깊이 매료되어 있어야 한다. 즉 월요일부터 일요일까지 철야를 하면서 연구개발을 할 수 있는 열정을 불태우려면 돈에 맛을 들여야 한다는 것이다. 그래서 자본주의는 끊임없이 많이 벌어서 많이 쓰는 삶을 가장 좋은 삶으로 가르친다. 그래야 자발적으로 미친 듯이 일하고 미친 듯이 쓰는 일상이 일상화 되기 때문이다.

이 모든 것을 종합하여 앞으로 변하지 않을 사실을 살펴보자.

첫째, 일본처럼 고령화가 지속되어 부동산을 구매할 여력이 있는 수요층은 계속 줄어든다. 그래서 부동산의 전체적인 가격은 점차 떨어질 것이다. 우리나라의 출산율이 높아지거나, 미국처럼 이민을 적극 장려하여 이민자들을 많이 받아들이거나, 통일이 되어 북한 사람들으 남쪽으로 내려와 인구가 늘어난다거나, 외국의 기업이 한국으로 들어와 활발히 활동한다는 등의 변수가 일어나지 않는 한 말이다.

둘째, 도심과 산업단지의 가치다. 부동산이 떨어진다 해도 차별화되어서 오를 곳은 더 오르고 떨어질 곳은 더 떨어진다. 그러니 경제 자립도가 높은 곳을 눈여겨봐야 한다. 서울 도심은 기업이나 은행 같은 경제뿐 아니라 대학과 같은 교육, 문화, 정치 등의 집합체이기 때문에 가치가 있다. 기업들이 몰려 있는 산업단지는 경제에서만큼은 자립도가 높다. 

앞서 살펴본 일본처럼 우리나라에서도 향후 도심회귀가 일어날 테고 인구 감소는 이어지겠지만 1인이나 2인가구는 오히려 증가할 것이다. 노인인구가 증가하고 결혼이 늦어지는 만혼이 늘어나면서 2인 이하가 살수 있는 주택의 수요는 늘어날 것이다. 역세권의 도심형 생활주택처럼 소규모 세대를 위한 공간은 더 필요할 것으로 전망된다. 수요는 공급을 창출하고 수요가 많은 곳은 가격이 상승하게 되어 있다. 그러니 그곳에 위치한 부동산은 최악의 시나리오가 현실화되더라도 살아남을 것이다.

지금 사는 곳을 반드시 내 집으로 만들어야 할 필요는 없다. 거주와 투자를 분리하면 해결 가능한 문제다.

전문가들은 우리나라가 중간재를 중국으로 수출해서 먹고사는 국가이므로 만약 중국이 어려워지면 한국도 같이 어려워진다고  얘기한다. 일견 맞는 말이다. 하지만 단기적으로만 맞는 말이다. 왜냐하면 장기적으로 보면 중국과 한국은 제조업이라는 분야가 일치한다. 그러니 결국 중국이 한국의 기술을 탈취하려고 시도할 것이며, 그 기술을 빼앗기느냐 빼앗기지 않느냐에 따라 선진국과 중진국으로 명암이 갈릴 것이다. 이때 미국이 중국을 겨냥함으로써 한국은 반사 이익을 얻는다고 볼 수 있다. 한국은 중국 내수용으로 중간재 수출을 계속하면서, 미국이나 선진국 시장으로는 중간재를 포함한 완성품을 판다. 남의 칼을 빌려 상대르 견제하는 구도가 완성되는 것이다.

이와 같은 시나리오가 가능한 이유는 미국이 한국이나 중국과 달리 소비국가이기 때문이다. 한국의 경제상대는 미국이 아니라 일본이나 중국과 같은 제조업 국가들이다. 제조업으로 성장하는 나라가 많아질수록 글로벌시장에서 한국의 경쟁은 치열해진다. 철저히 가격과 품질로 승부를 걸 수 밖에 없는데, 사실상 한국이 단독으로 중국과 경쟁하기에는 버겁기만 하다. 그러므로 중국이 일본처럼 장기불황에 빠진다면 한국의 제조업은 다시 재도약의 기회를 맞는 것이다.

공산주의는 공산당이란 조직이 일률적으로 계획하여 생산하기 때문에 민간이 이윤추구를 위해 생산하는 것에 비해 훨씬 더 비효율이 발생할 수밖에 없기 때문이다. 그래서 공산주의 혁명이란 소수의 공산당이 마음껏 프롤레타리아를 착취하고 치부할 수 있는 시스템으로의 변화이다.

그러니 통일이 되면 북한 국채를 남한이 갚아야 한다. 그래서 북한이 망할 조짐이 보이면 오히려 북한 국채가 오르는 기현상이 일어난다.

최악의 시나리오

1. 인구 노령화의 변수

2. 일본의 경우처럼, 신도시의 몰락은 정말 오는가?

3. 수도권 임대사업자의 핵폭탄, 기업형 뉴스테이

4. 청년실업 현상이 부동산에 미치는 영향

5. 노인의 도심선호

6. 지방의 일자리 소멸

7. 컴택트 시티가 바꿀 지방부동산의 미래

8. 지방의 3박자 딜레마 그리고 10년 후

9. 대기업 본사 서울 집결

최상의 시나리오

1. 외국인이 불러올 대한미국 부동산 폭등

2. 남북통일이 부동산 시장에 태풍을 일으킨다.

3. 우리나라의 지방부동산은 살아날 수 있는가?

4. 우리나라의 지방부동산은 LNG허브로 살아날 수 있는가?

21장. 시장과 맞서지 마라. 시장이 원하는 바를 따라가라

22장. 투자를 하기 전 '왜'라는 질문에 답할 수 있어야 한다.

23장. 매일 배고픈 마음으로 '부'의 지식을 탐하라.

24장. 수많은 별빛이 쏟아지는 날을 준비하라.

25장. 왜 강남의 아파트는 비쌀까?

26장. 그 욕망은 내 자신으로부터 비롯된 것인가?

27장. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자.

28장. 가장 비싼 곳을 사는 것이 가장 좋은 투자다.

29장. 미래 부동산 투자의 대세이자 대안, 셰어하우스 투자법

30장. 서울 빌라와 역세권 투자법

31장. 3기 신도시에 관하여

내 생각을 꺽고 남의 생각을 받아들일 때 비로소 발전할 수 있다.

어떤 일을 하는 데 있어서 자신의 생각이 중요할까? 남의 생각이 중요할까? 나는 지금까지 내 생각은 중요하지 않다고 느끼며 살고 있다. 중요한 것은 남의 생각이다. 물론 어떤 방향을 설정하거나 투자를 결정할 때는 내 생각이 중요하다. 다만 남이 어떤 시각으로 보는지가 꽤 중요하다.

부동산 투자는 어떤가?

부동산 투자에는 많은 돈이 들어간다. 좋은 곳을 사려면 더 많은 돈이 필요하다. 그래서 차선을 선택한다. 그러나 차선은 항상 실패다. 오르지 않고 공실이 나고 월세를 안 내는 세입자가 들어올 수밖에 없다. 그러니 항상 부동산 투자를 하면 밤에 발 뻗고 잠을 잘 수 없다. 공실이 나고 월세가 밀리는 세입자가 들어와 있고, 팔리지도 않는 부동산을 샀기 때문이다.

돈을 모아서 사자니 부동산은 너무 비싸다. 그래서 차선에 차선을 선택할 수밖에 없다. 사람들은 안다. 안 좋으니 안 사는 것이고 안 사니 안 오르는 것이고 안 좋은 세입자가 들어오는 것이고 최악의 경우는 세입자도 안 들어오는 것이다.

내 부동산을 살 사람의 니즈를 알아야 한다. 좋은 곳을 사자. 서울말이다. 그러나 아파트는 비싸니 재개발 빌라와 같이 미래가치가 있는 물건을 사는 것이 좋다. 언젠가는 그 낡은 주택이 아파트로 바뀔 것이다.

이미 재개발 구역으로 들어간 빌라는 비싸다. 그러나 아직 재개발에 들어가지 않았지만 앞으로 될 지역을 사는 것도 좋은 방법이다. 안 좋은 지역에 아파트를 사는 것보다는 훨씬 좋은 전략이다.

아직 재개발 구역이 아니라서 새 빌라일 경우가 많고, 세입자를 놓는 것도 수리를 하는 비용도 적게 들어가고 전세가와 매매가의 차이도 적다. 이런 곳은 재개발 지역이 된다면 부동산 가격이 오를 것이고 서울이니 좋은 세입자가 들어올 것이고 공실도 덜 날 것이다. 지방의 아파트보다 훨씬 나은 선택이다.

매수할 사람의 니즈를 알아야 한다.

상가로 눈을 돌려서, 보통 사람들은 이미 상권이 형성된 지역은 너무 비싸고 아직 상권이 형성되기 전의 지역에 새 상가를 분양 받기를 좋아한다.

하지만 위험한 선택이다. 상가는 주택과 달라서 싸다고 들어가서는 안 된다. 장사가 되어야 들어가는 것이고 사람들이 ㅁ낳이 지나다니는 곳이라야 한다. 장사가 안 되는데 싼 상가를 사면 무엇 하는가? 그래서 상가를 많이 해 본 형님이 이렇게 얘기했다.

"상가는 상권이 안정된 곳에 가서 사야 한다. 그리고 그곳이 의외로 비싸지 않다."

상가를 살 때도 세입자의 니즈를 알아야 한다. 세입자의 니즈는 손님인데 손님이 많이 올 수밖에 없는 이유를 알아야 한다.

내 주식이 안 오르는 이유는 내가 시장에서 주식을 사는 자본가의 마음을 못 읽었기 때문이다. 자본가는 돈이 많다. 돈이 많으니 애널리스트, 투자분석기업을 거느리고 있고 시장의 뉴스를 24시간 모니터링하고 있다. 그러면서 가장 좋은 종목을 산다. 따라서 그가 산 주식은 가격이 오른다.

부동산이든 주식이든 내가 바라보는 눈높이로, 내가 가진 자금으로, 내가 가진 얇팍한 지식으로 세상과 맞서서 투자하고 있는 것은 아닌지 생각해 봐야 한다.

시장은 항상 옳다. 나는 그것을 수용하면 된다. 세상과 맞서 부실주를 들고 있으면서 오르길 바라고, 자신은 물론이고 세입자도 들어오길 거부하는 부동산을 가지고 있으면서 가격이 오르길 바라는 것은 아닌지 생각해보자.

시장이 정말 좋아하는 것이 무엇인지 내 입장이 아니라 시장의 입장에서 다시 생각해 보자. 시장의 소리에 귀를 기울이고 시장에 호응하자.

좋은 리더는 직원들에게 "왜 이 일을 해야 하고 이 일을 했을 때 너에게 어떤 이득이 있는지"에 대한 얘기를 해준다. 그래야만 직원들이 그 일을 진심을 다해 할 수 있다.

나쁜 리더는 누구인가?

이유 없이 공포를 조장하는 리더다. 직원들에게 열심히 일하지 않으면 잘릴 수도 있다는 의식을 심는다. 매출이 형편없는 이유는 직원들이 일을 열심히 하지 않기 때문이라고 주입시킨다. 공포만이 가득할 뿐, 이런 리더가 있는 조직에는 왜 일해야 하는지에 대한 공감대가 전혀 형성되지 않는다.

'이해하지 못하면 소유할 수 없다'고 한다.

이해하지 못하는데 어떻게 소유할 수가 있는가? 투자를 하는 데 있어서도 '이해'만큼 중요한 과정은 없다.

투자에서 크게 성공하려면 '왜'라는 물음을 통해 반드시 이해하는 과정을 거쳐 내것으로 만들어야 한다. 왜가 없다면 단 한번도 성공하지 못하거나, 성공하더라도 작은 성공에 그치고 만다. 그래서 나는 강의를 할 때도 '왜 이것을 해야 하는지?' 그리고 '앞으로 왜 해야 하는지?', '어떻게 이런 과정이 나왔는지' 반드시 설명한다.

오늘 내 눈에 쏟아지는 별빛은 어제부터 반찍 빛난 별의 빛이 아니다. 수만 광년을 달리고 달려 오늘에서야 내 눈에 보이는 별빛이 된다.

여기서 우리는 스스로를 되돌아봐야 한다.

'내가 무엇인가를 욕망하고, 무엇인가를 사고 싶다면, 과연 그 욕망은 내 자신으로부터 비롯된 것인가?'

사실 내가 욕망하는 바가 무엇인지 모를 수도 있다. 한 번도 생각해보지 않았기 때문이다. 학창시절에는 공부하느라, 직장생활을 하면서는 일에 매진하느라 내가 주체적으로 생각하고 행동한 적이 없다. 남이 보기에 이런 직업이 쿨하고, 남이 보기에 이렇게 해야 돈을 많이 벌고, 이정도 집에 살며 이 정도 차를 사야 내가 쿨한 것처럼 말이다.

자신이 만들어내는 상품을 사람들이 욕망하도록 잘 포장하고 광고하는 자본가를 골라내 그 자본가의 주식을 사는 것이고 그 주식의 배당을 통해 우리의 진정한 삶을 사는 것이다.

서울 내에서 재개발이 될 만한 부동산을 찾아 투자해야 한다. 물론 아직은 재개발의 '재'자도 안 나오는 부동산이어야 한다. 그러면서 분양가가 높은 지역이어야 한다. 그래야 나중에 추가부담금이 안생기며, 건설업자들도 이런 곳에서는 아파트를 더 짓고 싶어 한다. 이유는 사람들이 선호하는 지역이기 때문이다. 그러나 사람들은 당장 재개발 구역이 아닌 부동산은 사지 않는다. 경쟁자가 없는 블루오션임에도 사려는 사람이 거의 없다.

내가 하고 싶은 일을 하고 싶은가?

그것은 돈을 많이 벌거나 성공적으로 은뢰를 해야만 가능한 일이 아니다. 현재 하고 싶은 일을 조금씩 찾아 하는 것이다. 저마다 꿈은 다르지만 지금부터 준비할 일은 분명히 있다. 나중에 돈을 벌어 한 번에 하고 싶겠지만 불가능한 일이다. 준비가 없다면 말이다.

그래서 우리는 현재를 살아가야 한다. 투자는 미래를 보고 하며 삶은 현재를 살아가야 한다.

느낀 점 :

2019년부터 2029년까지 앞으로 10년 간의 대한민국 부동산 전망에 대해서 저자의 전망을 소개한 책이다. 현재까지 내가 접한 다양한 이야기들 외에 추가로 몇 가지 고려 사항들에 대해 알 수 있었다. 앞으로 대한민국에 찾아올 고령화, 인구 절벽 등의 사건 외에도 현재 재건축 및 재개발 등에 의해 건설된 아파트들의 수명이 다 되었을 때를 예상해서 예측했다. 또한 몇 가지 조선 사업이나 외국인 투자 등 경제 전반에 대한 이슈에 대해서도 예측을 하고 이를 바탕으로 앞으로 부동산 투자에 대해 의견을 밝히고 있다.

몇년 전부터 항상 부동산 경기는 조금 있으면 불황이다라는 말이 돌았다. 지금 그 말을 뒤로하고 빚을 내고 샀던 나와 비슷한 경제 그룹(서민)의 사람들은 보란 듯이 몇 억원의 이득을 얻었고 지금은 중산층이 되었다. 지금도 부동산 불황이 온다고 한다. 하지만 지금 사람들은 그럼에도 불구하고 서울에 집을 살려고 노력하고 있다. 이미 한 번의 경험이 있기 때문이다. 현 시점의 가장 큰 의문은 지금까지의 성공 공식이 앞으로도 적용 가능한지다.

이에 대해서 저자는 시나리오 기반의 미래 예측을 통해서 한 가지 결론을 내리고 있다. 남들도 다 알수도 있는 이런 결론을 내리기 위해서 저자는 일어날 수 있는 다양한 미래에 대해서 타당성 검토를 거친 후에 결론을 내린 것이다. 이런 타당성 검토를 같이 해볼 수 있다는 점이 이 책을 읽어가는 큰 매력 포인트같다. 저자의 시나리오상에 문제가 있다거나 자신이 더 잘 아는 정보가 있다면 그 정보를 기반하여 다른 결론을 내리고 투자를 하면 되기 때문이다. 또한 저자의 시나리오를 따라 가는 과정에서 저자가 바라보는 세상이나 인생에 대한 생각, 그리고 주식 등 투자 전반에 대한 생각을 알 수 있다는 점이 투자 고수의 생각과 가치관을 엿볼 수 있다는 점에서 매력적이다. 특히 공산주의, 인간의 단기적 시야 등에 대한 생각은 재밌었고, 미래를 위해 현재를 포기하지 말라는 말은 가슴에 닿았다. 그리고 최근에 "왜"가 있어야 한다는 말은 현재 실천을 노력 중이나 잘 되지 않는 내가 다시 한번 내가 하고 있는 방법에 대한 확신을 얻을 수 있었다.

결론적으로 저자의 추천은 현재도 가장 핫한 곳이다. 그곳을 사야 어떤 시나리오가 와도 무너지지 않는다는 점이다. 결론만 따지고 보면 이 사실은 모두가 알 수 있다. 그러나 모두가 알고 있기에 진입 장벽이 너무도 높고 그러다보니 서민이 중산층이되고, 중산층이 상류층이 될 수 있는 발판이 되기는 불가능한 곳들이다. 이런 저런 생각을 하다보니 이 책의 정수는 저자의 결론이 아닌 저자가 결론을 추론하는 방식이었던 것 같다. 최선을 선택할 수 없으니 차선을 선택할 수 밖에 없는데 이 과정에서 내 돈에 맞춘 무리한 위험 요소를 떠 앉은 투자는 실패할 수 밖에 없는 것이다. 차선을 선택하고, 내 능력에 맞춘 투자를 하더라도 최대한의 "왜"를 분석해야 그 안에서 위험을 최소한 투자를 할 수 있을 것이다. 이 시나리오 예측법은 비단 부동산 뿐만 아니라 주식에도 분명 도움이 될 것 같다. 작년 지인의 소개로 알게된 시나리오 예측법을 해보자고 결심만 한지 일년 째이지만 이제라도 다시 해보자는, 이 상대적 가난함에서 벗어나 보자고 다시 결심하게 되었다.

삶에 적용할 점 :

현재 진행 중인 주식, 부동산 투자에 있어 이제 제발 좀 시나리오를 구체적으로 명문화 해보자. 

떠 먹여줘도 안하는 귀차니즘의 결과는 가난의 대물림 뿐.