부동산 투자 교과서

일시 : 2016.09.15

제목 : 대박땅꾼 전은규 훔쳐서라도 배워야 할 부동산 투자 교과서

저자 : 전은규

책 속 문구 : 

부동산 투자는 어느 정도의 지식을 갖추고, 많은 시간을 들여 관심을 가져야만 나에게 수익으로 보답하기 때문이다.

토지 투자에 있어 게임의 법칙

첫째, 교통망을 따라 투자하라!

둘째, 신도시개발이 가능한 곳을 투자하라!

셋째, 수용지역의 경계부분을 노려라!

넷째, 개발전략이 큰 수익을 안겨준다!

다섯째, 개발계획에 쉽게 현혹되지 마라!

여섯째, 서류확인과 현장답사로 정보를 확인하라!

일곱째, 매수와 매도의 타이밍을 계획하라!

그리고 가장 중요한 것은 지역 안에서도 결국 지가는 오르는 곳만 오른다는 사실이다.

정말 믿을만한 멘토를 통해 토지 투자 성공을 해본 후 배우게 된 것

첫째, 멘토의 말 한마디도 천금이다.

둘째, 멘토의 말은 믿고 따라야 한다.

셋째, 멘토의 눈에는 내 눈에 보이지 않는 것들도 보인다.

부동산 투자로 금수저 부모가 된 사람들은 다음과 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.

제1계명, 늘 지도를 곁에 둔다.

제2계명, 경제신문의 정보를 항상 연구한다.

제3계명, 현장답사로 발품을 판다.

제4계명, 정책을 분석한다.

제5계명, 성공한 부동산 부자를 멘토로 모신다.

초보 투자가들의 눈높이에서 가장 쉽게 부동산 시장을 이해하는 방법은 두 가지가 있다. 먼저 전문가의 견해를 믿고 따르는 것인데, 잘못된 전문가를 만날 경우 탈이 생길 수 있다. 두 번째로 본인이 전문가들에 대한 견해를 비판적인 시각에서 검증하고 분석해보는 것이다. 우리가 지향하는 바는 두 번째가 되어야 한다.

초보 투자자를 위한 성공적인 공동투자 조건

.공동투자는 최대 5인 이상 넘지 않도록 한다.

.공동투자 시 계약서에 '매도시기' 혹은 '예상 수익 발생 시 매도한다' 등의 조건을 명시한다.

.지분투자는 최대 5인이 넘지 않도록 하며, 가능한 필지분할 후 개별 등기를 받도록 하자.

토지 투자

1. 맹지도 약에 쓰려면 없다.

    1) 도로를 개설하기 위한 토지사용 승락을 받자

    2) 맹지를 위한 법률, 주위토지통행권

    3) 오겹살만큼 맛있게 맹지를 먹자.

    4) 구거는 맹지의 오아시스

2. 화장발로 토지의 가치를 상승시켜라

    1) 어울리는 테마로 화장해라

    2) 돌과 잡초를 제거해 피부미인을 만들어라

    3) 여드름과 같은 피부의 트러블, 분묘

    4) 곰보를 메우는 화장법으로 토지가격을 올려라

3. 화장발로 부족하면, 성형이라도 해라

    1) 지목변경으로 토지가격을 올려라

4. 소액 토지 투자로 사장님 되기

5. 소액 토지 투자의 화룡점정, 자투리 토지 활용하기

6. 당신을 부자로 만드는, 임야 투자의 10가지 법칙

    1) 넓은 규모의 토지를 사서 필지분할한다.

    2) 도로에서 한 발짝 들어간 토지를 매수한다.

    3) 현지인을 내편으로 만든다.

    4) 개발걔획을 확인한다.

    5) 경사도와 토질을 살펴본다.

    6) 주변 환경을 본다.

    7) 개발목적에 맞는지를 살펴본다.

    8) 임지상의 제한물건 등을 확인한다.

    9) 전문가와 현장답사를 한다.

   10) 여웃돈으로 투자한다.

7. 소액 토지 투자, 파는 것도 전략이다.

경매는 다음과 같은 달콤한 유혹이 있다.

첫째, 경매를 통해 부동산을 매수하면 일반 매매보다 저가에 매수가 가능하다.

둘째, 근저당, 가압류, 압류, 가등기, 가처분 등의 권리관계를 저렴한 비용으로 말소시킬 수 있다.

셋째, 토지거래허가구역 내에서 토자를 취득하고자 하는 경우 일정한 자격을 보유한 경우에 한해 토지거래가 허가되는데, 경매의 경우 토지거래허가가 없더라도 취득이 가능하다.

넷째, 레버리지의 활용이 일반 매매보다 유리하다.

유치권이란 '타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리'를 말한다.

지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다.

법적지상권이란 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의해 당연히 성립하는 지상권을 말한다.

관습법상의 법정지상권이란 법률이 규정한 요건을 갖추지 않았다 할지라도, 동일인에게 속했던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매.증여.경매 등 일정한 원인으로 각각 소유자를 달리하게 되었을 경우 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권을 말한다.

전세권의 특징은 다음과 같다. 첫째, 임대차계약 종료 전 전출하더라도 등기 순위에 따라 보호를 받을 수 있다. 둘째, 임대인의 동의 없이 전전세가 가능하다. 셋째, 임대인의 동의 없이 전세권을 담보로 대출받을 수 있고, 전세권에 질권 설정도 가능하다. 넷째, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 별도의 집행권원이 없더라도 경매를 신청할 수 있다.

임차인이 경매 신청의 등기 전 대항력, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다는 것이다.

상가 투자의 3원칙

제1원칙, 상업지 비율이 낮은 곳에 투자하라.

제2원칙, 대체 불가능성에 투자하라.

제3원칙, '유동인구가 오래 머무를 수 있는' 재미있는 문화가 있는 상권에 투자하라.

무연분묘라면 면사무소 등을 찾아가 묘 주인의 행방을 찾고, 찾지 못할 경우 무연분묘 앞에 묘 주인을 찾는다는 내용의 안내판을 설치한다. 이때 사진을 찍어 증거를 남긴다. 그래도 묘 주인을 차지 못할 경우 2개 이상의 일간신문에 2회 이상 공고한 후 개장허가를 받아 이장하면 된다. 다소 절차가 복잡한데 묘지개장 업체와 상담해보면 생각보다 저렴한 비용으로 해결이 가능하다. 그리고 묘지 개장 업체는 인터넷 검색으로 손쉽게 찾을 수 있다.

느낀 점 :

이 책 이전에 최근 읽은 [대한민국 부동산의 미래]부터 해서 일본 경제를 따라가는 한국 경제를 불안한 시선으로 바라보며 각종 부동산 재테크 책들이 많이 나오고 있다. 물론 이 책들이 말하는 부동산은 대체로 집이다. 아파트, 빌라, 주택 등을 주요 관심사로 하고 있다. 하지만 이 책의 주관심사는 토지다. 약간의 집에 대한 내용도 다루고는 있지만 토지에 대한 부분이 다른 책에 대해 차별화를 갖을 수 있는 부분이다.

내 경우에 있어 기본적으로 부동산에 관심이 많다. 주식 같은 경우 나 같이 유리 멘탈, 깨잎귀라 불리는 사람이 할 일도 아닌 것 같고, 또 워낙에 돈 잃는 것에 멘탈이 쉽게 무너져서 고스톱도 잘 안치기 때문이다. 이런 내게 있어 그나마 유일하게 투자할 수 있어 보이는 것은 부동산으로 보이고, 언젠가 한 번은 부동산에 대해 알아봐야 할 것인데 내 큰 돈을 남의 의지와 지식에 맡긴다는 게 너무 불안하기에 공부하는 것이다.

이런 나에게 있어서 부동산이라 함은 곧 집이였다. 여차하면 내가 살 수 있는 그런 곳 말이다. 하지만 이 책을 통해 부동산 투자에는 집 뿐만 아니라 토지, 즉 임야, 논, 밭 등을 투자할 수 도 있다는 새로운 시각을 알게 해줬다. 기존 땅은 돈 많은 사람이 후손을 위해 사두거나, 살거면 많은 땅을 사둬야 되고, 현재 내 인생에서 땅을 통해 돈을 벌려면 정부에 관계처에 지인이 있지 않으면 힘들다라는 생각들을 이 책이 깨뜨려줬다. 

토지와 집은 많은 관점에서 다른 것 같지만, 비슷해 보이는 것은 주식에 비해 장기 투자라는 점이다.  그리고 실제로 무조건 본인 눈으로 실물을 확인해 봐야 한다는 점이다. 사람들이 많이 갖고 싶어하는 곳의 땅이나 집을 싸게 사서 내게 가장 큰 수익을 주는 형태로 단장을 하여 재 판매하는 방법을 동일하게 느껴졌다. 토지가 집과 다르게 느껴지는 부분은 토지는 현재 호재에 대해 파악할 근거가 내가 실제로 돌아다녀 본 눈과 국가 발전 계획에 더 민감하며, 용어가 많이 다르다는 점이다. 아파트나 집의 경우에는 교통이 편리한지, 주변 교육, 환경 등이 호재라고 할 수 있다면 토지의 경우에는 개발을 위한 길이 뚤려 있는지나 주변 시와의 거리, 법에 의한 제재 사항 등이 주요 관심사인 것 같다.

책을 한 번 읽고, 처음 읽을 때 표시해두었던 부분을 다시 읽으며 주요 부분에 밑줄을 긋고, 이를 블로그에 적으며 총 3번 읽은 것 같다. 하지만 읽으면서 모든 내용이 내 머리 속에 각인되길 바랬던 나에게는 이 3번의 읽음이 부족했던 것 같다. 내가 생각하는 이 책은 토지 투자에 대한 교과서다. 이 책을 통해서 모든 것을 이해하기에는 토지 투자에 대한 지식이 전무했던 나로써는 버거웠다. 그러나 이 책을 기반으로 이 책에 나온 내용들을 전부 내 것으로 숙지한다면 이 분야에 기초 지식을 쌓을 수 있을 것 같다. 한 번보고 참고하는 책이 아닌 옆에 두고 지속적으로 읽어야 할 교과서 같은 책이다.

삶에 적용할 점 :

단기적으로는 무연분묘의 관련 법령들을 좀 알아봐야겠다. 그리고 이 책에 나온 이해 안되던 많은 용어들에 대해 정리가 필요하다. 나아가 지금 쌓은 지식을 바탕으로 기존에 관심 있던 토지에 대해 현재 시세 등을 확인하고, 매매하려면 얼마나 필요한지 등 계획을 세워봐야 겠다.

본 서평은 거인의 서재(https://www.facebook.com/groups/gshoulder/)에서 책 주셔서 감사히 읽고, 작성했습니다.