나는 경매로 노숙자에서 억대 연봉자가 되었다

일시 : 2016.12.14

제목 : 나는 경매로 노숙자에서 억대 연봉자가 되었다

저자 : 천지인(김광석)

책 속 문구 :

'권리분석'이란 부동산의 등기부등본에 기록된 각종 권리들이 소멸이냐, 인수냐를 따지는 것이다. 누구나 집을 살 때 토지와 건물의 등기부등본을 열람하고 토지이용계획확인원을 발급다는 것과 같이 기본적 상식과 관심만 있다면 그리 어려운 게 아니다. 전문가만이 할 수 있다고 생각하는 잘못된 인식으로 어렵다고 생각하는 것이다. 경매 시장에 나온 부동산 중 권리분석이 어려운 매물은 10% 미만이라고 보면 된다. 까다로운 법적 적용이 필요한 부동산은 피하거나 스스로 해결이 안 되겠다면 고수의 몫으로 돌리면 된다. 수많은 경매 물건이 쏟아지는데 그중에 쉽고 간단한 것만을 택하는 것이 현명한 처사다.

경매의 절차는 '압류 → 현금화 → 변제'의 3단계로 진행된다.

채권자의 경매 신청 → 경매개시결정 → 매각부동산의 압류 → 경매개시결정 사유를 등기부에 기입 → 채무자에게 이 사실을 송달 → 배당요구의 종기공고 → 부동산 현황조사 → 감정평가 → 매각기일지정 → 매각실시 → 매각허가결정 → 대금납부 → 배당절차 → 등기촉탁 → 인도명령(명도받기)으로 이뤄지는데, 다음과 같은 절차에 따라 이뤄진다.

확정일자란 주택임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 계약서에 공신력이 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 해당접수번호를 계약서에 기재하는 것을 의미한다.

우선변제권이란 확정일자를 받음으로써 임차권이라는 채권을 물권화시켜주는 것으로 저당권의 효력과 같다고 할 수 있다.

임차인이 살던 집이 경매되었을 때 후순위 권리자 또는 다른 채권자들보다 우선해서 임차인이 보증금을 배당받는 것, 즉 우선변제권을 갖게 된다. 주의해야 할 대항력 있는 임차인을 알아보자. 

첫째, 확정일자를 부여받지 않아 우선변제권이 없는 임차인이다. (중략)

둘째, 확정일자 신고로 우선변제권이 있어 배당요구를 했지만, 낙찰대금에서 보증금 전액을 배당받지 못한 임차인이다. 임차인은 보증금액을 배당받을 권리가 있으므로 낙찰자가 못 받은 금액을 추가로 인수해야 한다.

셋째, 확정일자 받았으나 배당요구종기일 내에 배당요구 신청을 하지 않았거나 배당요구종기일 이후에 배당요구해도 배당요구 안한 거과 같으므로 이러한 경우 낙찰자 인수사항이다.

선순위 전세권자가 배당요구하지 않았다면 낙찰자가 보증금을 인수하고, 배당요구했다면 미 배당금이 있어도 존속기간 상관없이 전세권은 소멸한다(임차인으로서의 대항력은 별도로 주장 가능). 전세권자가 경매 신청했다면 배당요구한 것으로 간주한다(채권계산서를 제출한 것은 배당요구로 볼 수 없음).

가등기란 부동산의 소유권이나 지상권 등 각종 권리를 매수하고 등기를 해야 하지만, 여러 가지 가등기권자의 사정으로 즉시 등기하지 못할 때 활용되는 등기의 권리를 말한다.

공부는 암기가 아니라 이해하는 것이다.

지금부터 임장 나갔을 때 체크해야 할 몇 가지 사항에 대해 핵심적인 부분을 설명하겠다.

전입세대열람은 기본이다.(중략)

주변 시설을 확인해보기 위해서는 목적 물건 주변을 돌아보는 것이 좋다.(중략)

건물 외부도 주목해야 한다.(중략)

다음은 물건 내부로 먼저 볼 것은 방의 개수다.(중략)

또 볕이 얼마나 잘 드는지를 파악한다.(중략)

또한, 옆집과 너무 붙어 있어 사생활 침해가 있는지 반드시 체크해야 한다.

주방과 화장실 체크는 필수다.(중략)

가장 중요한 정보는 바로 점유자의 정보다.

학교, 사회복지, 의료법인 등의 부동산을 경매로 입찰할 때 주무 관청의 허가를 받아야 하는 물건이라면? 매각불허가로 인해 소유권을 취득하지 못하고 꼼짝없이 보증금 날리는 경우다. 외견상으로 보면 낙찰 불허가가 났으니 보증금은 돌려받은 것처럼 보이지만 실제를 몰수당한 것이다. 즉 농지취득자격증명원을 발급받지 못해 불허가가 나서 몰수당해도 내용은 불허가다.

법원은 단순히 법에 따른 경매 절차만 진행할 뿐 낙찰 후 법적, 사실적 위험은 입찰자 스스로 부담한다는 특징만 알아보았을 것이다.

명도의 기본 매뉴얼은 간단하다. 합의를 우선으로 하고, 그 합의가 부결되면 인도명령에 따른 강제 집행을 하는 것이다.(중략) 따라서 낙찰자는 점유자(임차인)가 건물을 인도해줄 때 명도확인서를 교부해줘야 한다.(중략) 명도확인서를 먼저 교부해 임차인이 법원에서 배당을 받고도 명도를 거부해 낭패를 보는 경우가 많다. 이럴 경우 어쩔 수 없이 명도소송을 거쳐 강제집행을 해야 하므로 명도확인서는 반드시 부동산의 인도와 동시에 교부해야 한다.(중략) 부동산의 인도와 명도확인서의 교부는 동시에 하되, 임차인의 물건을 일정 기간까지 낙찰자가 보관해주는 형식을 취해야 한다.

다음 사건에서 임차인은 기한이 끝나 보증금을 돌려 달라고 해도 돌려줄 생각을 안하는 주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기해 승소 후 강제경매를 진행했다. 선순위 소유권청구권가등기가 있는 물건으로 아예 입찰해선 안 될 물건이다.

느낀 점 :

겉표지의 핑크색같은 화사함보다 책 내용은 처절하게 공부한 저자의 삶이 녹아 있었다. 책 전체를 관통하며 계속 느낄 수 있는 것이지만 이 모든 걸 다 경험하고 이겨내기 위한 저자의 노력이 느껴지고, 이 느낌이 다른 지식 전달이나 성공 경험 공유의 책보다 강하게 여운을 준다. 분명 경매에 대해 우리에게 알려주는 지식 전달이 주 목적이지만, 저자의 눈물나는 경험이 제대로 녹아들어가 책 전체적으로 하나의 스토리가 있는 강연을 듣는 느낌이다.

보통 시중에 나온 부동산 책들을 보다보면 주로 사람들이 궁금해 하는 어떤 집을 살지, 어떤 곳에 투자할 지 등에 대해서는 자세하게 나오지만 이해하기 어려운 판례나 법적 용어들을 제대로 표현하거나 실제 사용되는 양식들에 대해서는 독자가 어렵게 느끼기 때문인지 대체로 피하는 것 같다. 그렇지만 이 책에서는 따로 구분하여 반드시 알아야 할 법적 용어에 대해서 나름 전부 설명하고 있다. 경매를 하기 위해서 필요한 사전 임장부터 명도까지 알아야 할 것들에 대해 지나치거나 어물쩡 넘어가는 것 없이 제대로 설명하고 있다. 이 과정에서 책을 완독하고 나니 나도 한 건의 경매를 마무리한 기분이다. 실제로 경매를 하기 전에 미리 이 책을 완독함으로 사전 경험을 통해 성공적인 경매를 할 수 있을 거라고 생각된다. 나는 아무레도 부동산 법적인 지식이나 판례를 읽는 것에 익숙하지 않고 실제로 경매를 진행해본 적이 없기 때문에 한 번 읽는다고 모든 것을 이해할 수 있을 거라 생각하지 않았다. 그래서 나 나름 꾀를 낸 것이 세입자의 관점에서 집 주인이 보증금을 주지 않을 경우에나 집이 경매로 넘어간 경우에 내가 어떤 행동들을 할 수 있는 지를 위주로 생각하면서 읽었다. 세입자의 관점은 실제 상황이다보니 피부로 와닿아서인지 흥미롭게 읽어졌으며, 자연스럽게 외워가면서 읽을 수 있었다. 다시 읽을 때는 경매를 실제로 해볼 마음을 먹고 경매를 진행하며 이 책을 읽고자 한다.

마지막으로 다른 책들의 성공 경험보단 저자의 다양한 실패 경험이 더 와닿고 이해되기 쉬웠던 것 같다. 아무래도 사람인지라 위험 회피 본능이 강하다보니 남이 이렇게 하면 성공한다는 것보다 나처럼 하면 실패하니 이렇게 하지 말라는 말이 더 강하게 마음에 와닿지 않았나 싶다. 

이 책을 읽는 시간 동안 저자의 경매를 통한 인생 반전 경험에 깊은 감동을 느끼면서 경매에 대한 모든 것을 알 수 있는 경험이었다.

삶에 적용할 점 :

현재 읽어 본 관점 외 공부하는 입장에서 모르는 부분에 대해 찾아가면서 다시 읽자.

본 서평은 거인의 서재(https://www.facebook.com/groups/gshoulder/)에서 책 주셔서 감사히 읽고, 작성했습니다.