대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙

일시 : 2016.12.15

제목 : 대한민국 부동산 투자를 지배하는 100가지 법칙

저자 : 박상언

책 속 문구 :

차라리 관련 서적을 보고, 현장을 다니면서 실물을 분석하며, 현지 전문가들과 네트워크를 구축하자. 그래서 필자는 고객들이 투자 상담 차 회사를 방문하면 반드시 직원을 동행시켜 현장 답사를 하게 한다.

전세든 매매든 부동산 직거래 시 공통적인 것은 꼼꼼한 매물 확인이다. 공인중개사의 역할이 매물을 확인하고 이와 관련된 특약 사항을 조율하는 것이기 때문이다. 일반적으로 중개업소는 중개 사고를 대비해 수억 원 상당의 공제보험에 가입되어 있다. 직거래는 공인된 중개업소를 통하지 않고 거래 당사자 간에 직접 계약하는 만큼 꼼꼼히 챙기지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있다.

부동산 직거래 전, 체크포인트

1. 고액이 오가는 매매 거래일 경우 수표번호, 발행지점, 발행을 등을 메모해두는 것이 중요하다.

2. 집이 공동명의로 되어 있는데 계약자가 한 명이 나올 경우 동의서를 확인하는 것은 필수이다.

3. 직거래를 통해 부동산 매매를 했을 경우 실거래신고를 해야 한다. 중개업소를 통하면 이에 대한 숙지가 이뤄지지만, 자칫 신고기간을 넘겼다가는 500만원 이하의 과태료를 물을 수 있다.

4. 직거래를 통해 계약하기 전 유의해야 할 부분이 등기부등본에 나오는 근저당 설정과 대출 여부이다. 최근 전셋값이 급등해 전세가율(매매가 대비 전세가비율)이 80% 이상되는 곳이 속출하고 있다. 가능하다면 80% 이하인 집을 구하는 것이 좋다. 경매로 집이 넘어갔을 경우 보증금을 떼일 확률이 높다. 전세가율이 높아 불안하다면 대한주택보증과 서울보증보험의 전세금 반환보증을 통해 리스크를 줄이는 것도 방법이다.

5. 집주인이 보여주는 등기부등본 등만 믿지 말고 계약 전 3번(계약금, 중도금, 잔금 전)에 걸쳐 직접 관련 서류를 떼서 확인하라. 구청에서 재산세 납부 여부를 확인해 집주인이 맞는지, 물건에 이상이 없는지 직접 확인해야 한다. 집주인을 가장해 계약을 하는 경우도 있고, 추후 퇴거하게 될 때 명확한 하자보수에 대해 시시비비가 힘들어질 수도 있기 때문이다.

환금성이 우수한 부동산의 조건은 다음과 같다.

배후 수요하 풍부한 부동산이 현금화가 쉽다.

대중교통과 교육환경이 좋은 지역이 환금성이 좋다.

랜드마크 부동산을 골라라.

실속형 부동산을 골라라.

인구가 증가하는 곳에 투자하면 환금성이 좋다.

신규 부동산, 공급 적고 희소성이 있어야 좋다.

부동산 공부는 공인중개사나 부동산 전문가가 되라는 것이 아니다. 부동산에 대한 진짜 공부는 그들을 제때 활용할 수 있는 인적 네트워크를 갖추라는 말이다. 부동산 관련 책이나 잡지를 구독하는 것도 좋고, 대학이나 대학원에서 모집하는 부동산 자산관리 과정에 등록해 인간관계를 넓히는 것도 좋고, 각종 부동산 투자 카페나 투자 강의에 열심히 참여하여 정보를 취합하는 것도 좋다. 또한 오프라인 모임에도 적극 참여하여 실력자들과 깊은 인간관계를 맺는 것도 필요하다. 신문이나 뉴스에 오픈된 남들이 다 아는 정보가 아닌, '진짜 부동산'에 대한 눈은ㄹ 뜨기 시작한다는 말이다. 그렇게 쌓인 정보와 인적 네트워크가 바탕이 되어 부동산에 대한 공부가 하나씩 이루어지는 것이다.

부동산 사기 예방하는 8가지 방법

1. 기간을 지나치게 짧게 하지 마라.

2. 재산세 영수증을 확인하라.

3. 거래 전부터 돈부터 이야기하면 경계하라.

4. 등기부등본을 직접 확인하라.

5. 매도자의 신분증과 인적 사항을 확인하라.

6. 은행이 쉬는 날은 되도록 계약을 삼가라.

7. '초급매', '급전세', '반값'은 더욱 신중하게 접근하라.

8. 돈거래는 은행을 통해 확인하고 거래하라.

전세를 구할 시 주의할 점

확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있다.

선 순위 담보물건 설정일을 확인하라.

대출과 전세금 합산액이 시세의 80%를 넘으면 피하라.

전세에서 월세로 전환 시 주의할 점

주택 월세전환율 14%에서 10%로 바뀌다.

상가와 주택은 임대차보호법이 다르다.

상가 월세전환율은 12%이다.

얼굴을 맞대고 가격 협상하라.

보증금을 돌려주지 않을 때 대처법

    이사를 계획하고 있다면 최소한 계약 만료 한 달 전에 집주인에게 통보해야 한다. 확실히 하기 위해서는 내용증명을 보내는 것도 한 방법이다.

지급명령 신청하라

    직접 가지 않고 대법원 홈페이지에서 신청할 수 있다. 이후 2주간 집주인이 이의 신청을 하지 않으면 법적 효력이 발생한다. 세입자는 보증금을 받기 위해 집을 경매에 넘기는 등의 강제 집행을 할 수 있다.

    집주인과 보증금 다툼이 있는 기간에 이사를 해야 한다면 반드시 '임차권 등기명령'을 신청해야 한다. 그래야 이사를 가더라도 확정일자 등의 효력이 유지된다.

보증금 반환 청구소송하라

    짧게는 3개월에서 길게는 1년 안팎이 걸리는게 단점이다. 이사한 뒤에라도 진행할 수 있다. 만약 판결을 통해 집행권원(국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고, 집행력이 부여된 공정증서)을 확보하면 강제 경매가 가능하다.

전.월세보증금 지원센터에 상담하라

고가 전세 거주자는 서울보증보험을 이용하라

전세를 끼고 아파트에 투자하는 7가지 방법

1. 비용 대비 시세차익을 고려하라.

2. 잠재 주택 수요와 신규 수요가 점차 늘어나는 단지를 골라라.

3. 교통 발전 가능성이 높은 지역을 골라라.

4. 매입하는 지역의 주택 수급도 고려하라.

5. 전세를 끼고 주택에 투자할 경우에는 2년 보유가 필수다.

6. 전세자금대출 여부 파악하라.

7. 수변 조망 아파트를 노려라.

초보 입찰자들이 간과하기 쉬운 권리가 '조세채권'이다. 조세채권은 경매 부동산의 채무자 겸 소유자가 체납한 세금이 있을 때, 국가나 지방 자치단체가 이를 징수하기 위해 압류 또는 가압류를 설정하는 것이다. 즉 세무서나 구청의 압류는 등기부등본상 소멸되는 권리로 오인하기 쉽지만 등기부등본상 압류일자가 아닌 체납 세금이 발생한 시점을 법정기일로 보기 때문에 반드시 법정기일과 압류금액을 확인한 후에 입찰해야 한다. 특히 조세채권이 경매 목적물 자체에 부과된 당해세(상속세, 증여세, 자동차세, 재산세 등)이면 근저당이나 대항력이 있는 임차인의 우선변제권보다 후순위로 등기부등본에 등재되어 있더라도 먼저 배당받게 된다. 따라서 대항력 있는 임차인이 당해세 때문에 보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 잔액을 인수해야 하는 위험이 생기기 때문에 주의해야 한다.

공매는 자치단체 등이 세금 체납 등으로 압류한 물건(담보물)을 법원 경매와 같이 입찰에 붙여 일반에 매각하는 것이다. 금융기관들도 채무관계를 청산하지 못한 법인이나 개인에게서 담보로 잡은 물건을 공매를 통해서 팔기도 한다. (중략) 자세한 사항은 서울시 홈페이지www.seoul.go.rk나 온비드 홈페이지www.onbid.co.kr에서 확인할 수 있다.

취득세를 감면받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록을 마쳐야 한다. 등록을 마친 후 한 달 이내에 세금감면 신청을 하면 감면 받을 수 있다. 세무서 신고까지 마쳤으면 면세 대상이 되는 임대사업자 등록증을 받을 수 있다. 현재까지 직장의료보험이 적용되는 직장인들은 주택임대사업을 하면서도 근로소득을 기준으로 하기 때문에 추가로 내는 부담이 없었따. 2015년 7월 기준 직장 가입자라고 해도 급여 외에 다른 종합소득이 연 7,200만 원을 초과하지 않으면 직장의료보험이 10원도 가산이 안 된다. 하지만 직장에서 은퇴하게 되면 직장 의료보험에서 지역의료보험으로 바뀌기 때문에 임대사업으로 인한 재산 증가로 내야 하는 의료보험료, 국민연금 등의 증가 요인도 체크해봐야 한다. 즉 임대주택사업을 하게 되면 재산이 증가하게 되어 의료보험료, 국민연금 등이 오를 수 있다. 따라서 통상 기대 임대수익률에서 1% 정도는 이러한 비용으로 빠지므로 이런 비용을 염두에 두고 실제 수익률을 잡아야 한다. 또한 기본적으로 본인 주택을 제외하고 1채 이상을 월세(아직까지 전세로 임대사업을 할 경우에는 해당 없음)로 주택임대사업을 할 경우에는 종합소득세를 내야 한다.

주택화재보험은 옆집까지 불이 번진 경우 손해배상 범위가 커지기 때문에 가입하는 게 좋다. 과거에는 화재의 원인을 제공한 자가 가스 누출이나 전기합선 등과 같은 경과실이 있는 경우에는 그에 대한 손해배상 책임이 없었다. 하지만 2009년 3월 실화 책임에 관한 법률이 개정됨으로써 중과실뿐만 아니라 경과실이 있는 경우에도 그에 대한 손해배상 책임을 지게 되었다.

양도소득세 계산 시 챙겨야 할 사항

    국세청 홈택스에 들어가 필요한 사항을 입력하면 자동으로 양도소득세가 계산되니 활용하기를 바란다.

필요 경비 잘 챙겨라

    장기간 주택을 보유하다 보면 각종 비용이 발생하게 된다. 이렇게 발생하는 비용 중 일부는 양도소득세의 필요경비가 되어 양도차익을 줄여준다.

예정신고 반드시 하라

    토지, 건물, 부동산에 관한 권리를 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고를 해야 한다. 만약 예정신고를 하지 않을 시 가산세가 부과된다.

양도 시기를 조정하라

    또한 양도소득세는 누진세율을 적용한다. 양도소득을 합하면 세율이 높은 구간을 적용받으므로 세 부담이 더욱 가중된다.

느낀 점 :

이 땅에서 살아가는 그 누구라도 인생에서 한 번 이상 부동산 거래에 직간접적으로 참여할 수 밖에 없다고 생각한다. 내 인생의 몇 년을 아끼고 아껴서 모은 돈에 은행에서 빌린 돈을 더해 내 집을 혹은 남의 집에 경우 몇 년 살 권리를 얻기 위해서 말이다. 하지만 우리가 전문가가 아닌 이상 아무리 꼼꼼하게 노력한다고 해도 부동산 관련 법, 세금 관련 법들을 모르기 때문에 전문가에게 맡기곤 한다. 안타깝게도 모든 전문가가 내 일처럼 잘 해준다면 상관없지만 그렇지 않기 때문에 우리는 평생 모은 돈을 잃기도 혹은 많은 손해를 보기도 한다. 이런 경우를 대비하기 위해서 우리는 부동산이나 세금 관련된 법과 행정 절차 등을 알아야 한다. 항상 범죄 뉴스 뒤에는 이런 말이 따라 오지 않는가? 우리가 주의해야 한다고 말이다. 개인적으로 이 말은 정말 무책임하고 무성의한 말이라고 생각되지만, 우리가 우리 스스로를 지키기 위해서 우리는 많은 부분을 알아야 한다. 이러한 사유로 인해 나는 그동안 부동산 관련 정보에 많은 관심을 가져오고 있다. 이 책은 이제까지 내가 읽어 본 부동산 책 중에서 가장 일상 생활에 우선 도움이 되는 책이라고 생각한다. 책 후반부에는 투자나 경매 등에 대한 이야기도 다루고 있지만 전반적으로 우리 삶에 일반적으로 필요한 매매, 임대, 전세의 과정에서 참여자가 조심해야 하는 부분 및 문제 발생 시에 대처 방안에 대해 필요한 문서부터 과정까지 세세히 다루고 있기 때문이다. 이 점이 투자에 대한 내용이 더 많은 다른 책에 비해 이 책이 갖는 최대 강점이라고 생각한다.

삶에 적용할 점 :

부동산 거래 전에 이 책의 주요 내용에 대해 다시 읽어 보자. 추가로 여기 요약한 문구 정도는 외우자.