월세혁명2

일시 : 2017.01.26

제목 : 월세혁명2

저자 :  조영환

책 속 문구 :

<월세혁명1>에서는 주로 다세대주택에 관해 설명했습니다. 그래서 이번에는 상가나 아파트형 공장, 다가구주택, 오피스텔 등 보다 다양한 임대 물건의 사례를 통해 적은 금액으로 좀 더 높은 수익을 올릴 방법을 알려드리려고 노력했습니다.

"당신이 할 수 있고 꿈 꿀 수 있는 것이 어떤 것이든 당신은 그것을 시작할 수 있다. 대담함 속에는 천재성이 있으며 힘이 있고 마법이 있다. 지금 당장 시작하라" -괴테

서울과 수도권에서 주거단지로 자리 잡은 곳 대부분은 더 이상 건물을 지을 땅이 없습니다. 그 결과 땅값은 계속 상승합니다. 시간이 지나 건물이 노후해도 건물을 허물고 다시 지으면 그만입니다. 이 때문에 가격은 계속해서 오르지요. 인구가 꾸준히 늘어나고 공급이 없는 곳에서 임대사업을 해야지만 앞으로도 좋을 것입니다.

연일 떨어지고 있는 상황에서 주식을 가지고 있는 사람들은 괴롭겠지만, 없는 사람들에게는 기회입니다. 월요일 아침 경제신문을 읽는데 이런 기사가 났습니다. 그동안 반등 한 번 없이 떨어지는 상황에서 바라만 보고 있던 개미들이 지난 금요일 하락에 대한 공포를 견디다 못해 투매에 동참했다고 합니다. 이 기사를 보고 저는 주식을 매입하기로 마음먹은 것입니다.

어떤 종류의 물건이나 지역, 한 가지 투자 방법에 몰빵하는 것은 바람직하지 않습니다. 내 생각대로 세상은 돌아가지 않으며, 최악도 염두에 두고 투자해야 하기 때문입니다.

아무리 큰 수익이 예상된다고 하더라도 절대 가진 것 전부를 투자하시면 안 됩니다.

현명한 투자자는 자산을 여러 개로 분산한다고 합니다. 분산 투자는 어떤 것을 의미할까요? 분산 투자란 자산을 여러 개로 나눠 투자해서 망한 물건 몇 개를 커버할 수 있을 정도의 수익을 내는 것을 목적으로 합니다. 전체를 다 잃지는 않는다는 것이지요.

경매로 낙찰받기 어렵다면 급매든, 아니면 경매취하든 좀 더 적극적으로 움직일 필요가 있습니다. 요즘 좋은 물건들은 계속 취하됩니다. 채권 금액이 시세보다 적다면 여지없이 취하됩니다. 노련한 투자자나 중개업소에서 채무자를 만나 작업하는 것이지요. 좋은 물건이라면 여러분이 이들보다 먼저 움직이셔서 취하시키고 잡아야 합니다.

시세가 떨어질까 봐 투자를 못 하는 양도차익 투자자들은 쳐다보기만 하지만, 임대수익을 노리는 투자자들은 임대수익만 높다면 투자를 결정할 수 있습니다. 임대사업자들은 월세만 들어온다면 시세가 더 떨어져도 버틸 수 있으며, 상승할 때까지 기다릴 수가 있음을 잘 알기 때문입니다.

일반적으로 은행에서 대출을 실행할 경우 대출금을 본인에게 바로 주면 대출금을 법원에 납부 안 하고 도망갈 수도 있기에 법무사에게 지급한 다음 잔금을 내 수 있도록 합니다. 이때 법무사에게 지급하는 수수료를 대출받는 본인이 지불하게 되는데, 보통 30~40만원 선입니다. 경락잔금대출은 더 좋은 조건의 대출을 무기로 다소 과다한 등기비용을 요구합니다. 저는 최상의 대출 조건을 만들기 위해 노력하시는 법무사님과 딜러분의 그 수고비를 고려해 약 60~70만원 정도의 등기수수료가 적당하다고 생각합니다. 여러분들도 이분들의 수고를 어느 정도는 인정하셔야 합니다. 이마저도 아끼신다면 좋은 조건의 대출을 받기 어렵습니다. 20만원 정도의 수수료를 더 지불하더라도 더 많은 대출 금액과 더 싼 금리로 대출받는다면 그것이 더 현명합니다.

낙찰 받으면 딜러분들에게 미리 법무비용을 알아보려는데, 절대 알려주지 않습니다. 은행과 대출약정에 자필서명 하고 나서야 법무비용 내역서 혹은 사건처리카드라는 것을 받습니다. 이것을 받으면 잔금납부일이 얼마 남지 않아 비싸도 울며 겨자 먹기로 많은 수수료를 내고 잔금을 납부하게 됩니다. 그래서 여러분들은 자필서명을 좀 일찍 하시고, 법무비용 내역서를 받아 비씨면 다른 곳에서 자필서명을 다시 하겠다고 협박해야 합니다.

'경매로 성공하려면'이란 주제로 지금까지의 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

1. 긍정적인 마인드를 가져라.

2. 열정을 쏟아라

3. 간절함을 담아라

4. 목표를 정하라

5. 집중하라

6. 역발상 투자를 하라

7. 미리 계획하라

8. 한 종목만 파라

9. 절대 포기하지 마라

10. 인적 네트워크를 형성하라

그러나 모든 투자는 사는 것보다 파는 것이 훨씬 중요합니다.

2008년 미국발 리먼 사태 때 미국이 집값의 100%까지 부실대출을 해주어 문제가 되었습니다. 당시 우리나라는 노무현 정부 때 이미 대출을 집값의 60%로 줄였기에 우리나라 부동산은 안전할 것으로 생각했습니다. 그런데 결과는 부실대출의 본고장인 미국보다도 우리나라 부동산이 더 크게 하락했습니다.

"삶에서 가장 파괴적인 단어는 '내일'이다. '내일'이란 단어를 자주 사용하는 사람들은 가난하고 불행하고 실패한다. '오늘'은 승자들의 단어고 '내일'은 패자들의 단어라고 한다. 당신의 일생을 바꾸는 말은 '오늘'이다." -로버트 기요사키

현재 우리나라 세금제도가 다가구주택 하나만 가지고 있으면 1가구 1주택에 해당되어 월세를 얼마든지 받더라도 세금을 한 푼도 안내며, 매도해도 양도세 면제를 받을 수 있기 때문입니다.

오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로, 주거용과 사업용으로 분류됩니다. 다른 주거용 부동산보다 취득세 등 약간의 비용이 더 투입되는 단점이 있지만, 관리하기가 용이해 편리한 것을 선호하는 젊은 사람들의 취향에 부합되어 임차인을 구하기 쉽습니다. (중략) 따라서 임대수익만을 목적으로 접근해야 합니다. 즉 오를 것을 기대하고 오피스텔을 취득하시면 곤란하다는 말입니다.

초보분들은 점유자들과 첫 대면에서 최대한 상대방을 배려하는 모습으로 다가가시기 바랍니다. 그러면 명도가 쉬워집니다. 그렇다고 너무 굽실거리면 점유자가 갑질하려 하니 적당히 눈치껏 대응하시기 바랍니다.

일반적으로 경매의 명도절차 중 많이 힘들다는 2가지 유형이 있습니다. 첫째는 누군지 모르는 사람들이 점유하는 경우고, 둘째는 폐문부재입니다.

일반적으로 경매에서는 강제집행 계고와 같은 절차이기 때문에 점유이전금지가처분 신청을 안 합니다. 참고로 인도명령 신청은 잔금 납부 후 6개월 안에 해야 되며, 신청 후 10년 동안 아무 때나 강제집행 신청을 할 수 있습니다.

경매를 통해 낙찰받을 시 미처 알지 못하는 일로 큰 손해를 보게 되는 경우가 있습니다. 이때 구제받는 방법이 첫 번째로 낙찰받고 일주일 안에 신청하는 매각불허가 신청입니다. 두 번째로 일주일 내 이의 신청 기간 즉시항고, 이의 신청 기간이 지나면 세 번째로 매각결정취소 신청입니다. 그 밖에 채권은행에 담보책임과 국가배상이 있으나 여기까지 아실 필요는 없을 것입니다. 단, 조건은 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현황이 달라야 합니다. 이미 위험을 알린 경우 구제받을 수 없으니 항상 법원 서류를 주의해서 봐야 합니다.

필요비 : 수선비, 보존비 등과 같이 물건의 보존에 필요한 조세, 공과금과 같이 관리에 필요한 비용 등 선량한 관리자의 주의로서 물건을 보관하는 데 불가경한 비용을 말합니다. 예를 들어 주택의 경우 기본적인 수도설비나 전기인입시설, 보일러 등 주거의 목적으로 필요한 상태를 갖추는 데 지출된 비용입니다. 임차인은 필요비로 지출한 비용전액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

유익비 : 물건의 본질을 변화시키지 않고 이용 및 개량하기 위해 지출된 비용을 말합니다. 임차인의 취미나 특수목적을 위해 유익비를 지출했어도 건물가액의 증가가 현존하지 않으면 유치권자가 임의로 지출한 것에 불과하므로 그 비용을 낙찰자에게 청구할 수 없습니다. 유익비상환청구를 하는 임차인은 비용지출액과 건물가치증가액 양자에 대해 모두 입증해야만 하고, 그 금액의 입증이 없으면 유치권이 성립하지 않습니다. 유치권자가 입증하는 비용지출액과 건물가치 증가액 중에서 낙찰자는 액수가 적은 것을 선택하게 됩니다(대법원 2002.11.22 선고 2001다40381 판결). 결론적으로 유익비는 지출된 비용의 전액상환이 보장되지 않습니다.

아파트, 오피스텔, 상가, 아파트형 공장같이 관리소를 두고 관리하는 주체가 있을 경우 경매로 낙찰 시 공용부분 연체관리비는 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 입찰 전 관리사무소를 방문해 밀린 관리비를 알아야 합니다. 이것도 비용이기 때문에 입찰 전 입찰가에 반영해야 하고, 또 명도하고 임대 시점까지 공용부분 공용관리비는 소유자가 부담해야 하기에 월 공용관리비를 꼭 확인해야 합니다. 일반적으로 상가나 아파트형 공장의 관리비는 다음과 같이 계산됩니다.

전용면적x1.5~1.7(분양면적)x3000~5000원=월 공용관리비

청구된 연체관리비 중 낙찰자가 부담해야 하는 항목은 다음과 같습니다.

1. 공용부분만(공용부분이란 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일반관리비(인건비, 제사무비, 교통통신비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 부대비용)

2. 3년 이내(확정판결로 연장할 경우 10년까지)

3. 연체이자는 부담하지 않는다.

판례가 인정하는 점유는 최소한 3가지 요소가 필요합니다.

1. 유치권을 주장하는 안내문(플래카드 등)을 해당 부동산에 게시하고

2. 사무실 컨테이너 등을 설치해 상주하면서 관리하거나 경비용역과 계약해 경비 시킬 것

3. 주 출입구에 잠금장치를 해서 출입을 통제할 것

또한, 중요한 판례가 있는데 경매기입등기 이후의 점유는 낙찰자에게 대응할 수 없다는 것입니다.(대법원 2005.8.19 선고2005다22688 판결[건물명도 등])

"습관은 동아줄과도 같다. 한 올 한 올 날마다 엮다 보면 결국 끊지 못하게 된다. 따라서 우리는 훌륭하고 긍정적이며 생산적인 습관을 형성해야 한다." -호레이스 만

유치권에는 크게 민사유치권과 상사유치권이 있습니다. 경매하시는 분들이 아시는 유치권은 민사유치권으로 주로 공사비에 관한 권리입니다. 

상법 제58조 (상사유치권)

상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인해 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자 간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

(강제집행)

인도명령 신청 → 민사신청과 방문해서 집행문, 송달증명서 등 발급 → 강제집행 신청(집행관사무실) → 집행관실 계고(강제집행 전에 미리 강제집행에 대해서 알려주는 절차) → 강제집행 → 동산매각 신청 → 매각

해안선의 투자 스토리, http://blog.naver.com/sungwoo9111

청울림의 투자 behind, http://blog.naver.com/iles1026

느낀 점 : 

개인적인 호기심에서 인지 대체로 제목에 시리즈의 두 번째나 세 번째 책임을 알게 되면 1편부터 찾아서 보는 편이다. 이 책도 거인의 서재에서 책 주셔서 받자마자, 호기롭게 월세혁명1도 도서관에서 빌려서 보려고 계획을 세웠다. 다만 연말연시에 갑자기 회사 업무가 늘어나는 바람에 쌓아둔 책들을 보통 속도대로 읽지 못한 것과 서평을 따로 쓸 시간이 부족해서 많이 늦어지긴 했지만, 개인적으로 1을 보고 2를 본 것에 대해서는 내용 이해도 측면에서 좋은 선택이었다고 생각된다.

월세혁명1에서 거론한 부분은 많이 없거나 간략하게 되어 있었지만, 무엇보다 임대사업에 대한 저자의 생각은 확연히 드러나 있었다. 1을 통해 익숙해진 저자의 말투와 생각으로 인해서 2에서도 앞 부분에 임대사업에 대한 마음가짐이나 생각을 나타내는 곳은 편하게 공감을 하며 읽을 수 있었다. 

저자가 책 속에서 밝힌 것처럼 1에서는 다세대주택에 집중 되어 있었다면 2에는 다양한 종류에 대해서 사례가 담겨 있었다. 1과 2를 쓸정도의 많은 사례를 가지고 있는 저자분이 존경스럽기도 하다. 사례를 들어 개념들을 설명하는데 1에서 못다룬 내용들이 생각보다 많이 담겨 있다. 1에서 많이 적어놨기에 2는 적을 게 없을 줄 알았지만, 2에서도 한 가득 기록해둔 것을 보면 1,2 합쳐 정말 많은 내용을 담고 있는 것 같다. 1에는 없지만, 2에서 기억에 남는 내용들은 법무사 비용에 대한 상세한 설명과 다양한 명도 사례를 들며 관련 비용이나 처리 방법들에 대한 자세한 이야기가 있다. 명도 사례 중에서는 유치권에 대한 내용이 가장 기억에 남는다. 내가 보기엔 정말 어려워보이는 유치권 문제를 해결하는 과정에 대해 소상히 알려주시며 관련된 법과 판례에 대해서도 책에 정말 상세히 적혀 있다.

월세혁명1과 2을 통해서, 누구나 꺼리고 어려워하는 명도에 대해서 정말 옆에서 멘토님이 설명해주듯이 친절하게 알려주고 있다. 시간만 나면 실제 운영하시는 무피팀에 등록해보고 싶다. 물론 책 속에 저자분이 말씀하시길 정말 바쁘고 힘든 사람들도 열정을 가지고 시간을 쪼개가며 하는데 언젠가 시간이 나면이라는 핑계를 대는 나 같은 사람은 열정 부족이라고 하신 말씀이 지극히 맞다는 생각도 든다.

 

삶에 적용할 점 :

더 이상 시간이 없다는 변명은 그만해보도록 하자....ㅠ_ㅠ 용기를 내서 뛰어들어보자.

본 서평은 거인의 서재(https://www.facebook.com/groups/gshoulder/)에서 책 주셔서 감사히 읽고, 작성했습니다.