땅 투자 10단계 절대불변의 법칙

일시 : 2016.10.11

제목 : 땅 투자 10단계 절대불변의 법칙

저자 : 박규남

책 속 문구 :

삶에 대한 목표가 있는 사람은 실천합니다. 삶에 대한 목표가 없는 사람은 실천할 것이 없습니다. 실천하고 안 하고는 하늘과 땅 차이입니다. 실천하면 결과가 있고, 실천하지 않으면 결과는 절대 없기 때문입니다.

부자보다 일반 서민이 많은 이유는 서민들의 사고방식이 절대 변할 수 없기 때문입니다.

일반인들은 두려움 때문에 실천하지 못합니다. 두려움을 이겨내고 실천에 옮기는 사람이 바로 부자가 될 가능성이 높아지는 것입니다.

투자든 사업이든 수요가 많거나 많아질 것을 선택하면 됩니다. 땅 투자도 똑같습니다. 수요가 많아질 지역 가수요와 실수요가 많아질 지역을 택하면 됩니다.

안 좋은 것을 알면서 그것을 하는 이유는 무엇 때문인가요? 유혹을 못 이겨서 그런 것이죠? 이것은 자신이 엄청나게 나약하다는 것입니다. 절제를 못 한다는 것, 자기 자신을 조절하지 못 한다는 것, 이래서 어떻게 성공하겠습니까? 당연히 술, 담배도 하고 무질서한 생활을 하면서 성공하는 사람들도 간혹 있기는 하겠지만, 바로 정신상태의 무장을 말하는 것입니다. 철저한 정신무장과 각오로 시작에 임해야 끈기 있게 지속할 수 있고, 나의 습관을 바꾸고 내 인생을 바꾸게 되는 것입니다.

이 책 저 책을 보면 누구나 재테크로 대박의 맛을 볼 수 있을 것처럼 말하지만, 막상 성공한 이들은 몇몇 되지 않습니다. 왜 그런 것일까요? 여러 가지 이유가 있겠지만, 박 프로는 이렇게 생각합니다.

첫째, 하려는 재테크에 대한 준비가 되어 있지 않은 상태에서는 절대 시작하지 마십시오!

둘째, 절대 욕심내서는 안됩니다. 투자는 서두르지 않고 느긋한 마음으로 해야 성공의 맛을 볼 수 있게 됩니다.

상가 투자는 입지가 아주 좋으면 지속적인 임대로 리스크가 적고 안정적인 투자를 할 수 있겠지만, 상권의 이동이나 지역 상권의 경기가 위축되면 오랜 기간 공실이 생겨 마음고생을 하는 경우가 생깁니다. 원룸이야 가격을 내리면 멀리서도 찾아와서 공실 처리가 되는데, 상가 점포는 상권이 죽으며 그것으로 끝입니다. 아무리 월 임대료를 내려도 개미 한 마리 보러 오지 않습니다. 원룸과 상가의 차이가 수요가 많고 적고의 차이죠. 상가는 금액도 크고 외부 영향에 크게 좌우되기 때문에 리스크가 더욱더 큽니다.

토지 투자의 해법은 무엇인가?

첫째, 수십 배에서 수백 배 엄청난 수익률을 낼 수가 있다!

둘째, 땅값은 절대 떨어지지 않는다!

셋째, 소액으로도 얼마든지 투자할 수 있습니다.

넷째, 토지 시장으로 여유 자금이 계속 밀려오게 됩니다.

이렇듯 토지 투자의 장점들이 있지만, 단점은 무엇일까요? 바로 환금성이 떨어진다는 것입니다. 

투자할 때 투자 계획을 철저히 세워서 진행하되, 무리한 투자는 절대로 피해야 합니다.

하수들의 진짜 실패 원인은 의존형 투자에서 발생하는 것입니다.

그냥 땅을 사서 땅값이 오르기만을 두 손 모아 기다리는 것이 하수고, 중수는 좋은 땅을 사서 땅값이 오르기만을 기다리는 사람이다. 고수는 좋은 땅을 사서 잘 파는 사람이며, 초고수는 좋지 않은 땅을 사서 좋은 땅으로 만들어 잘 파는 사람이다.

중요한 것은 투자해서 돈 얼마를 벌었다는 것이 중요한 것이 아니라, 투자할 때마다 실패 없이 성공할 수 있는 방법을 아는 것이 중요한 것입니다. 즉 투자의 원칙과 실전을 익히는 것이 성공의 가장 핵심이라는 점을 절대 잊어서는 안 됩니다!

도시관리계획의 변경은 용도지역 및 지구, 구역의 지정 및 변경으로, 누구보다 빨리 정보를 선점해 단기 차익을 남길 수 있습니다.

토지 투자 역시 토지이용계획확인원에 명시된 규제 사항이 있다면 해당 지자체 건설도시과나 도시계획과에 확인해보는 것이 가장 빠릅니다.

쉽게 정리해서 대한민국 전 국토에 국토종합계획을 가장 큰 그림으로 그려놓고, 그 개발 그림을 도별로 구체화한 것이 광역도시계획(도종합계획), 도종합계획을 더욱 구체화한 것이 도시기본계획, 도시기본계획을 더욱 구체화한 것이 도시관리계획입니다.

용도지역이 변경되고 붙은 도로가 확장되어도 땅 주인들이 그걸 모른다는 것이 여러분에게 찾아온 기회입니다.

도시지역은 지자체에서 앞으로 인구 유입을 예상하고 도시화를 계획해놓은 것입니다. 즉 앞으로 인구가 유입되고 도시가 형성될 지역이란 의미입니다. 언제인지 모르지만, 언젠가는 된다는 것입니다. 땅값의 상승은 용도지역에 따라 다르기는 하지만, 가장 중요한 것은 도시지역이냐 비도시지역이냐에 따라 결정되는 것이 아니라 입지에 따라 결정됩니다. 개발 계획이 발표되는 순간 땅의 팔자는 정해집니다. 즉 입지가 정해진다는 것입니다. 개발 지역과 가까운 비도시지역의 땅값이, 떨어진 도시지역보다 더 오릅니다. 용도지역보다 입지가 더 중요하다는 의미입니다. 땅을 볼 때는 항상 순수한 투자자와 부동산 개발자 입장에서 땅을 봐야 합니다. 다만, 초보자들은 정확한 토지 구매 목적을 세운 다음 그 시각으로만 봐야 합니다.

도로도 도로 나름입니다. 도로가 생긴다고 무조건 땅값이 오르는 것이 아닙니다. 도로가 생기면 인구가 유입되기도 하지만, 반대로 빠져나가기도 합니다. 도로가 생긴다면 어디가 좋아지는지는 몇 분 몇 십 분만 들여다보고 있으면 답이 나옵니다. 도로도 고가도로, 지하도로, 고속도로, 자동자 전용도로, 간선도로, 지선도로인지에 따라 주변 땅들의 팔자는 차이가 급격히 나게 됩니다.

실수요자에게 중요한 것이 지목입니다. 지목은 내가 얼마든지 바꿀 수 있습니다. 다만, 돈이 든다는 것입니다. 그런데 지목을 바꾼다고 해서 땅값이 올라가는 것은 절대 아닙니다. 실수요가 많은 지역은 지목이 대지로 바뀜으로 인해 가격이 오를 수는 있지만, 내가 들인 돈보다 몇 배의 수익을 내기는 힘듭니다.

정리하자면 내가 장사를 하거나, 상권을 분석하거나, 임대를 하거나, 분양을 하기 위한 입지 분석 중 가장 중요한 세 가지입니다.

하나, 인구가 많거나 인구가 많아지거나 이것에 해당하지 않는다면

둘, 차량 통행이 많거나 많아지거나 이것도 해당하지 않는다면

셋, 번화가나 대도시와 가까우면서 접근성이 좋거나이다. 

이것도 해당이 안된다면 그 부지에서의 사업은 포기해야 한다.

토지 투자의 실전에서 가장 중요한 것은 타이밍과 부동산 및 매수자들의 심리를 아는 점입니다.

그렇다면 토지 투자 완전 생초짜들이 공부를 어떻게 해야 하는지 그 순서를 살펴보겠습니다.

첫째, 닥치는 대로 토지 투자 관련 서적을 읽으세요!

둘째, 공인중개사 2차 기본서를 읽으며 법령 체계를 머릿속에 그려 넣으세요!

셋째, 토지 투자 관련 서류 판독 능력을 마스터하세요!

넷째, 부동산 양도세의 인간 계산기가 되어야 합니다! 박 프로는 '다다닥'하면 '탁'하고 나옵니다.

다섯째, 개발자의 마인드로 생각하고 개발 과정을 머릿속에 그려보세요.

여섯째, 개발 흐름의 과정과 돈의 흐름을 머릿속에 확실히 박아둬야 합니다.

땅 투자, 아주 쉽고 돈 벌기가 가장 쉬운 이유가 바로 가격이 형성되는 10단계의 과정이 불변이라는 점입니다. 주식이나 다른 아파트처럼 들쭉날쭉하거나 변수가 많으면 리스크도 큰 법입니다. 하지만 토지 투자는 오르는 시기가 되면 오르고 멈추는 시기가 되면 멈추며, 다시 오르는 시기가 되면 반드시 오릅니다. 그래서 땅은 거짓말을 하지 않는다는 것입니다.

1단계_ 내부 정보에 의해 외지인 중개업소가 생기기 시작한다.

2단계_ 지역민 중개업소가 나타나기 시작한다.

3단계_ 개발 계획이 발표되면서 지가의 본격적인 상승이 일어난다.

4단계_ 사업 계획이 확정되고 중개업소들이 물밀 듯이 들어온다.

5단계_ 개발 계획 확정과 동시에 지가는 수직 상승하기 시작한다.

6단계_ 착공&폭등

7단계_ 인구 유입으로 단기 임대주택의 수요가 증가한다.

8단계_ 보유와 매도를 신중하게 저울질해야 한다.

9단계_ 상업지역이 오른 후 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다.

10단계_ 안정화 시기

부정적인 당신을 믿지 마라. 그는 당신의 발전을 가로막고 당신의 성장을 방해하는 최대의 성공 방해자라는 것을 알아야 한다!

생각하지 않으면 절대 그 어떤 결과도 나올 수가 없다. 생각만 한번 하면 역시 끝이다! 간절히 원해라. 진심으로! 그러면 당신이 그렇게 되기 위해 자기 자신도 모르게 그 길로 가고 있게 된다. 자신도 모르게! 그리고 언젠가 깨닫게 되리라!

개발 계획이 발표되고 지가가 상승하면서 차질없이 계획이 확정되고 예비 타당성, 환경영향평가, 계획 설계, 실시 설계 등이 이루어지고 착공된다면 문제가 없겠지만, 꼭 변수가 생기기 마련인 것을 알고 있어야 합니다. 환경단체의 반발이나 정치적으로는 야당의 반대 등이 주된 변수입니다. 이때는 어떻게 해야 할까요? 앞뒤 잴 필요 없습니다. 무조건 매도입니다. 이때는 빨리 빠져나와야 합니다. 이때 팔지 말지 고민하다가 분위기가 꺽여 돈이 묶이면 수개월이 아니라 수년 동안 돈이 묶일 수가 있게 됩니다. 미련 없이 던지고 현금을 보유하고 있다가 다시 반등 기미가 보일 때 적극적으로 매수에 들어가야 합니다.

즉 소액으로 땅을 살 수 있어 수요가 넘쳐났고, 가격이 높아지면서 소액으로 투자하기가 점점 힘들어 지는 것입니다.

그것을 바로 '체감 가격 돌파 시점'이라고 하는데 체감 가격이 높아질 수록 소액 투자자들의 진입 장벽은 높아지고 그로 인해 수요는 줄어들며 거래량도 같이 줄어들게 됩니다.

공실률 파악하기

-ABC 입지를 나눈다.

-ABC 급지 중 대표적인 건물 각 세동을 선택한 후 일주일 정도 저녁 시간대에 불 꺼진 개수를 파악한다.

-전기계량기를 체크한다.

-인근 나대지를 파악해본다.

그런데 왜 10단계의 과정을 반드시 거치게 되는 것일까요? 진짜 변수는 없는 걸까요? 네, 절대 변하지 않습니다. 단걔별로 걸리는 시간의 차이는 있습니다. 하지만 반드시 각 단계를 지나는 것은 확실합니다. 그 이유는, 개발 과정이 바뀌지 않고 그로 인해 땅 투자자들의 심리가 변하지 않기 때문입니다.

한 쪽 눈으로는 투자자 입장에서 땅을 볼 줄 알아야 하고, 다른 쪽 눈으로는 개발자 입장에서 땅을 볼 줄 알아야 한다는 점입니다.

첫째, 입지

둘째, 용도지역

셋째, 도로

넷째, 현장감

다섯째, 가격

이 다섯 가지가 땅을 보는 것 중 가장 중요한 것들입니다.

땅값은 가수요가 먼저 밀려와서 가격을 올려주고 그다음으로 실수요가 몰려와 가격을 올려줍니다.

가수요자들이 선호하는 곳이란 입지가 좋은 곳을 말하는데, 그 좋은 입지란 항상 개발지 인접지나 현장감이 좋은 곳을 말합니다. 실수요자들이 좋아하는 곳은 진짜 인구 유입이 일어나고 있거나, 곧 일어날 지역입니다.

가격이 오르려면 거래량이 증가해야 한다.

거래량이 증가하려면 가격이 체감 가격을 돌파해서는 안 된다.

즉 소액 투자자들이 와서 거래량을 증가시켜 줄 수 있어야 한다.

하지만 초보자들은 토지 투자 마음을 먹으면 반드시 어떤 땅이든 사려고 드는 것이 문제입니다. 토지 투자는 땅 보는 법도 배우고 실무를 배운 뒤, 오는 시기를 기다려야 큰돈을 만지게 됩니다. 부동산 업체는 다들 자기가 하는 땅이 좋다고 합니다. 전문가들 또한 똑같습니다. 하지만 선택은 본인이 하는 것입니다. 분석할 줄 아는 능력을 키워야 합니다. 물고기를 잡는 법을 알면 평생 써먹을 수 있습니다. 실패할 확률은 줄게 됩니다.

어쨌든 많은 이가 가장 궁금해하는 물리적인 측면의 피해야 할 땅을 알아보겠습니다.

첫 번째, 건축 허가를 받을 수 없는 땅입니다. 건축 허가를 받을 수 없는 대표적인 땅은 바로 맹지입니다.

두 번째, 못생긴 땅입니다. 못생긴 땅이란 쓸 수 있는 토지, 즉 가용 면적이 적은 땅을 말합니다.

세 번째, 현저히 낮은 땅입니다. (중략) 배수시설을 하는 데 토목 공사 비용이 추가되니 좋지 않고요. 그렇지 않으면 성토해 땅을 도로변만큼 올려야 합니다.

네 번째, 주변에 혐오 시설이 있는 땅입니다. (중략) 개발은 됩니다. 무덤과 소 막사 땅에 투자할 때 왜 문제가 되는가 하면, 매도 시 걸림돌이 되므로 피하라는 것입니다.

다섯번째, 강이나 하천에 너무 가까운 땅입니다.

여섯번째, 서류가 지저분하거나 각정 규제가 걸려 있는 땅입니다.

일곱번째, 암반이 있는 땅입니다.

여덜번째, 경사도가 25도 이상인 땅입니다.

아홉번째, 법률적 제한을 받는 땅입니다.

사야 하는 땅은 다음의 경우입니다.

첫 번째, 땅 모양이 장방향이거나 정방향으로 도로에 접한 땅입니다.

두 번째, 땅의 방향이 남향인 땅입니다.

느낀 점 : 

이 책의 가장 독특한 장점은 땅에 대한 투자 공식에 대한 내용 보다, 강의하는 듯한 말투보다 이 책의 가장 큰 특색은 저자의 강한 신념과 이 신념에 대한 권유가 아닐까 싶다. 저자가 아는 지 모르겠지만, 저자가 한 말은 이지성 작가의 R=VD와 흡사하다. 생생하게 꿈꾸는 자는 그 꿈을 현실화 할 수 있다는 말과 비슷한 말을 책의 첫 머리에서 시작한다. 저자가 맨 처음에 거론할 정도로 중요하게 생각하는 것은 재테크를 하던지 어떤 일을 하던지 꿈을 꾸고 그 꿈을 계획하고 실천해서 이루어 나가는 것인 것 같다. 이지성 작가의 책과 나폴레온 힐의 책 등 오래 전에 읽고 나도 해봐야지 하다가 어느 덧 꿈을 꾸는 것도, 이 꿈을 구체적으로 꾸는 것도 잊고 지냈던 내게 다시 상기시켜 준 것만해도 참 고마웠고, 이로 인해 다시 내 삶을 돌아보게 된 계기가 되었다.

이 책은 기본서 같이 하나하나 개념에 대한 설명은 아닌 것 같다. 책 속에서도 저자가 밝히지만 실전편, 즉 기본서가 나아가 실전에 적용하는 방법에 대해 기술한 것 같다. 하지만 저자가 중요하게 생각하는 투자 공식에 대해서는 어느 기본서만큼 자세하게 밝혔기에 기본편을 안봤다고 특별히 이해가 안되는 부분은 없었다. 저자가 핵심으로 생각하는 땅 투자 10단계는 땅을 개발하는 과정에서 사람들의 심리를 분석하여 이에 따라 10단계를 구분한 것이었다. 국가의 개발 계획에 따른 가수요의 증가, 이후 실수요의 증가의 원인을 사람들의 투자 심리에서 찾음으로 하나의 패턴, 즉 공식을 만든 부분이 놀라웠다. 토지가 계속 개발되는 한 저자의 이 공식은 시간의 걸림은 알 수 없지만, 순서는 깨질 수는 없을 것 같다. 이를 파악해낸 저자의 놀라운 식견이 감탄스러웠다.

하나 아쉬운 점이 있었다면, 기본서가 아닌 실전편이기에 택한 전략인 듯하지만 기본서를 안본 나에게는 세미나에서 하는 듯한 말투와 스스로에 대한 자신감이 표출되는 부분이 어색하고 약간 불편하게 느껴졌다.

땅 투자에 대한 책임에도 불구하고 이 책은 전체적으로 앞서 언급한 꿈을 이루는 과정에서 재테크를 이용하는 것이며, 남의 말에 의존하지 않고 스스로 공부해서 투자하며, 공부한 결과를 실제 투자로 행동함으로 작은 투자 성공 경험들이 모여 자신처럼 될 수 있다는 조언과 용기를 주고 있고, 나 또한 이 부분에 많은 공감을 했다. 그리고 매번 공부만 하고 실제 돈 투자는 두려워 꺼리고, 매번 남의 말에 혹해서 내가 분석한 부분들은 까맣게 잊고 마는 나에게 있어 저자의 말은 용기와 좋은 조언이 되었다. 비록 실전편이라고는 하지만 기술적인 것이 아닌 재테크를 하는 내 마음 자세에 대해서 많은 배움을 얻었다.

삶에 적용할 점 :

행동 없는 지식은 아무 의미가 없는 것이다. 책을 통해 배운 지식을 실제 삶에 적용하여 주변 부동산, 땅 등을 직접 분석해보고 투자를 해봐야 겠다.

본 서평은 거인의 서재(https://www.facebook.com/groups/gshoulder/)에서 책 주셔서 감사히 읽고, 작성했습니다.