대한민국 부동산의 미래

일시 : 2016.07.18

제목 : 대한민국 부동산의 미래

저자 : 김장섭

책 속 문구 : 

투자자도 경쟁에서 뒤처지면 시장이 정리해줄 것입니다. 경쟁만이 살 길이라고 생각하기보다는 경쟁하지 않을 만큼의 임대수익을 빨리 만들어 놓는 것도 세상을 살아가는 방법입니다.

투자에서의 맥락은 무엇일까요? 아마도 저평가와 흐름이 아닐까요?

"내 수준에서 적당하게 투자할 수 있는 물건인가?"

"너무 비산 물건은 아닌가?"

맥락을 통해 진실을 보는 눈을 가져야만 투자도 성공할 수 있습니다. 투자가 아니라도 상관없습니다. 실거주를 목표로 하더라도 반드시 맥락을 읽을 수 있어야 합니다. 실거주조차도 시간이 지나 팔 상황이 되면 투자 개념으로 바뀔 수 밖에 없기 때문입니다.

숫자에 기만당하지 맙시다.

다시 정리하자면 노동력이 있는 시간은 토지와 자본을 만들기 위한 준비기간입니다. 부지런히 토지와 자본을 만들어야 합니다. 노동력이 있을 때 토지와 자본을 모으지 않으면 평생 일하다 은퇴 후 죽을 때까지 또 일할 수 밖에 없습니다

그럼 어떤 부동산을 사야 할까요?

관리가 편해야 합니다. (중략) 향후 40년 이상을 갈 수 있는, 목 좋은 곳에 괜찮은 부동산을 사야 합니다. (중략) 그러니 레버리지를 계속 일으키는 수익률이 좋은 투자가 아닌, 대출을 갚아나가는 투자를 해야 합니다.

부동산 임대시장은 3000만 명이 치열하게 찾게 되는 커다란 물결의 초입일 뿐입니다. 1958년생의 본격적인 은퇴가 신호탄이 될 것입니다.

무엇인가를 배우려면 대가를 치러야 합니다. 학교 다닐 때도 돈 내고 배우러 다녔는데 돈 받지 않고 장사 기술을 배우는 것은 어쩌면 당연한 일인지도 모릅니다.

저성장으로 갈 수밖에 없는 인구문제는 세 가지입니다. 첫째는 고령화, 둘째는 청년실업, 셋째는 중산층의 몰락입니다.

한 마디로 투자는 아무도 하지 않으면서 모두 저축만 합니다. 그런데 어떻게 이자가 오르겠습니까? 그러니 대출 받을 때 고정금리로 갈아타는 것은 별로 좋은 생각이 아닙니다. (→ 문장이 아직 이해 안됨 by pong)

부동산은 많이 버는 자가 강한 자가 아니라 버티는 자가 강한 자입니다.

최악의 시나리오는 일본과 같은 경기침체, 세계경제 폭락입니다. 최상의 시나리오는 런던, 뉴욕과 같은 부동산 폭등, 남북통일, 외국인의 부동산 투자, 세계 경기의 호전입니다.

일반적으로 40세 전후가 되면 결혼하여 주택을 구입합니다. 베이비붐 세대가 최초로 부동산을 구입하려는 시기와 맞물린 2000년대 초반에는 부동산이 오를 수 밖에 없었던 것입니다. 그렇다면 2018년을 계기로 부동산 가격이 위험한 이유는 무엇일까요? 가장 많이 태어난 1971년생이 48세를 넘기기 때문입니다. 48세는 인구적으로 봤을 때 가장 소비를 많이 하는 시기입니다. 가장 인구가 많은 1971년생이 그 시기를 지나면 대한민국의 소비가 줄어들기 때문이라고 분석합니다.

이러한 국제정세를 모른 채 국내 부동산만 쳐다본다면 10년 주기설과 같은 근거 없는 차트에 현혹될 수 있습니다. 저금리가 지속된다는 것은 자산의 버블이 만들어진다는 것이고 자산의 버블이 만들어지면 언젠가는 그 버블이 터질 수 밖에 없습니다.

개인은 부채를 줄이는 것이 외부충격에서 벗어날 수 있는 유일한 길이지만 레버리지를 이용하지 않고는 가난한 자가 부자가 될 수 없습니다.

그러니 최대한 오르면 팔고 떨어지면 사는 패턴을 반복하여 자산을 우량화하고 대출 비율을 줄이려고 노력해야 합니다.

최상의 시나리오 결론은 무엇일까요? 우리나라 전역이 오를 수도 있지만 외국인들이 사는 곳이 오르고, 통일해도 수도권이 오르는 것이겠지요. 그렇다면 최악의 시나리오와 최상의 시나리오 중 교집합은 무엇일까요? 바로 서울과 수도권의 1기 신도시입니다.

어떻게 새로운 투자처를 찾을 것인가?

1.자료를 모으라

현재 싸게 낙찰되고, 수익률이 좋고, 전세가가 높고, 실투자금이 적게 들며, 공실이 나지 않고 향후 오를 만한 곳이 어디인지 조사해야 합니다.

(중략) 두 번째는 주변에서 투자에 대해 많이 아는 사람을 만나고 모임을 찾는 일입니다. (중략) 그러나 주의해야 할 점이 있습니다. 자료는 스스로 만들어서 판단ㄷ고 스스로 해야 한다는 사실입니다. (중략) 앞으로 어떻게 투자해야 할지 모르겠습니까? 그렇다면 일단 자료를 많이 모으고 그것들을 통해 객관적인 비교분석자료를 만드세요. 수익률, 공실률, 지역분석, 인구분포, 기타 등 판단에 필요한 모든 것을 끝없이 모으는 작업이 매우 중요합니다. 자료를 많이 모으면 그것을 통해 생각의 범위도 넓힐 수 있습니다. (중략) 세 번째는 책과 신문 등을 통해서 자료를 모으는 것입니다.

2.생각하라

3.실천하고 검증하라

4.팔아라

부동산 투자는 오르면 팔고 다시 새로운 곳, 새로운 종목으로 갈아타야 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 새로운 투자처를 찾을 수 있기 때문입니다.

둘째, 내가 산 부동산이 완전한 형태의 수익성 부동산이 아닐 수 있기 때문입니다. (중략) 수익률은 떨어지지만 불황에도, 향후 인구 감소 시기에도 최후까지 살아남을 가장 완벽하고 안전한 부동산이자 투자처는 서울의 역세권 빌딩입니다.

셋째, 나는 돈이 없는 사람이기 때문입니다.

졸부들은 명확한 두 가지 특징을 갖고 있습니다. 

첫째는 싸게 많이 샀고, 둘째는 그것을 살 당시에는 개발계획이 전혀 없었다는 점입니다. 둘은 순서를 바꿔도 관계가 없습니다. 개발계획이 전혀 없었으니 싸게 살 수 있었고 싸게 살 수 있었으니 많이 살 수 있었습니다. 돈이 생기면 맘에 드는 부동산을 계속 사 모으는 사람입니다.

느낀 점 :

직장 생활이 길면 약 15년 정도 남았다는 생각이 든 그 날부터 재테크에 관심을 갖게 되었다. 현재 내 소유의 집도 없고, 결혼도 하지 않은 이런 상태로 15년을 간다면 그 뒤의 상황은 뻔한 상황이다. 최근 여차하면 들어가 살 생각으로 전세끼고 아파트를 구매하며 부동산에 대한 내 관심이 커졌다. 부동산에 대한 관심에 이런 저런 자료를 보다보니 일본과 같은 불황 20년이 우리 나라도 곧 들이 닥칠텐데, 살면서 겨우 아파트 한 채 값 마련하는 것이 전부일텐데, 내 인생의 전부를 날려 버릴 수는 없다는 생각에 일본 불황 관련 부동산 책 등을 보던 차였다.

이런 저런 자료를 보면서 내 나름의 생각을 갖게 되었지만, 명확한 근거가 없기에 누군가를 설득할 수 없던 상황에서 저자는 역사, 통계, 경제적, 국제 정세적 근거를 들어 설명을 해내었다. 물론 군데군데 경제적인 효과가 생략된 부분들에 대해서는 이해를 완전히 하진 못했다. 하지만 결론적으로 저자가 말하던 것은 기존에 내 생각과 일정 부분 동일했다. 그러나 저자와 나의 판단에는 엄청난 차이가 있다. 나는 소심하게도 부자들 많이 사는 서울은 안떨어지겠지하고 그저 추측한 거라면, 저자는 도쿄와 런던, 캐나다, 호주의 예를 들어서 경제 수도인 서울에 대해서 설명을 해냈고, 또 최악의 시나리오와 최상의 시나리오를 모두 추론하여 그 상황 하에서 판단을 내린 것이다. 여기에 더해 판단을 내리는 근거를 설명하고도, 이 근거를 모으는 방법, 모아서 생각하는 방법까지도 설명하고 있다. 개인적으로는 100세 시대에 기뻐하지 못하고, 오히려 한숨만 늘어나는 우리의 삶에 대해 정확히 지적한 부분이 명쾌했다. 또한 일본의 잃어버린 20년 동안에도 도쿄의 집세는 올랐다는 사실과 런던의 집 값이 왜 이리 비쌌는지를 설명하는 부분이 가장 인상 깊었고, 베이비붐 세대의 연도와 수, 현재 나이를 통해 추론한 결과가 앞으로 내 판단에도 도움이 될 것 같았다.

물론 지금 당장 서울에 어딘가에 집을 구할 만한 재력은 내게 없다. 레버러지를 이용해서라도 주거가 아닌 투자용 집을 사둘 여력이 없다는 것이다. 하지만 꿈을 꿀 수 있을 것 같다. 단순 정치가나 연예인만 강남에, 서울에 빌딩을 사서 임대 수익을 얻는 것이 아니라 나 또한 할 수 있을 것이라는 목표 말이다. 책에 아무리 많은 지식과 정보가 있다하더라도 실제로 행동하지 않으면 소용 없다는 이야기가 있다. 맞는 말이다. 비록 저자처럼 전문적으로 세계 경제의 흐름 속에서, 한국 경제의 흐름 속에서 투자 가치를 판단하고, 투자하는 등의 전문적인 행동은 못하겠지만 적어도 주거 목적의 집 한 채 구매에 있어서 내가 아는 최대한의 지식을 접목해서 이를 기반으로 나아갈 수 있을 것이다. 저자의 말 대로 주거 목적이라고 해도 언제까지 주거 목적으로만 있을 리는 만무할테니 말이다. 추가로 단순히 친구들과 술 자리 안주거리로 노후에 대한 한숨만 쉬고 있던 내게 자본주의 세상에서 살아가는 한 가지 길을 알려준 것만으로 이 책을 읽은 보람을 느낀다.

삶에 적용할 점 :

저자처럼 정확한 근거와 사실 이해를 바탕으로 생각하고 행동하자. 또한 자본주의를 개념적으로만 생각하지 말고, 이 점을 이용하자. 자본주의 세상에서 자본을 통해 살아가 보자.

본 서평은 거인의 서재(https://www.facebook.com/groups/gshoulder/)에서 책 주셔서 감사히 읽고, 작성했습니다.